Prezzo base € 887.853,00; offerta minima € 665.889,00, rilancio minimo € 59.200,00; deposito cauzionale 10% del prezzo offerto.

La prestigiosa villa in asta è situata a Nemi, il “paese delle fragole e dei fiori”, entro il perimetro costituito dal Parco Regionale dei Castelli Romani. 

Il Comune di Nemi è, infatti, il secondo più piccolo dell’area dei Castelli, noto per la coltivazione delle fragole e per la relativa sagra, che si svolge ogni anno nel clima mite della prima domenica di giugno. 

Il beneficio fiscale di acquisto prima casa in relazione alle imposte di registro, cancellazioni e trascrizioni presso Agenzia dell'Entrate è ancora in vigore.

Agli acquisiti di immobili in asta giudiziaria si applica la normativa che prevede i normali costi di trascrizione e di imposta di registro (se prima casa 2% sul prezzo di aggiudicazione o sulla somma derivante da rendita catastale x 115,5, pari al prezzo valore).

Peraltro, qualora in possesso di un certificato ISEE inferiore ai 40.000,00 euro, non si paga l'imposta di registro.

Di seguito, per maggior chiarezza, riportiamo la norma di legge.

Art. 16 DECRETO-LEGGE 14 febbraio 2016, n. 18

Misure urgenti concernenti la riforma delle banche di credito cooperativo, la garanzia sulla cartolarizzazione delle sofferenze, il regime fiscale relativo alle procedure di crisi e la gestione collettiva del risparmio.

Modifica alla disciplina fiscale dei trasferimenti immobiliari nell'ambito di vendite giudiziarie

1. Gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprieta' o di diritti reali su beni immobili emessi, a favore di soggetti che svolgono attivita' d'impresa, nell'ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV, del codice di procedura civile, ovvero di una procedura di vendita di cui all'articolo 107 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l'acquirente dichiari che intende trasferirli entro ((cinque anni)).

2. Ove non si realizzi la condizione del ritrasferimento entro il ((quinquennio)), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30 per cento oltre agli interessi di mora di cui all'articolo 55, comma 4, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. Dalla scadenza del ((quinquennio)) decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell'amministrazione finanziaria.

2-bis. Gli atti e i provvedimenti di cui al comma 1 emessi a favore di soggetti che non svolgono attivita' d'impresa sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna sempre che in capo all'acquirente ricorrano le condizioni previste alla nota II-bis) all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. In caso di dichiarazione mendace nell'atto di acquisto, ovvero di rivendita nel quinquennio dalla data dell'atto, si applicano le disposizioni indicate nella predetta nota.

3. Le disposizioni del presente articolo hanno effetto per gli atti emessi dalla data di entrata in vigore del presente decreto fino al .....

4. Gli oneri derivanti dal presente articolo sono valutati in 220 milioni di euro per l'anno 2016. 5. All'articolo 1, comma 958, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, come modificato dal decreto-legge 4 dicembre 2015, n. 191, convertito, con modificazioni, dalla legge 1° febbraio 2016, n. 13, le parole: «2.100 milioni di euro» sono sostituite dalle seguenti: «2.320 milioni di euro».

Aste giudiziarie e fiscalità: distinguere i benefici temporanei dalle regole ordinarie

La disciplina illustrata nell’articolo riguarda il regime agevolato introdotto dall’art. 16 del decreto-legge 14 febbraio 2016, n. 18, espressamente previsto per gli atti emessi sino al 30 giugno 2017. Per le aggiudicazioni attuali occorre quindi applicare le regole ordinarie dell’imposta di registro e verificare, caso per caso, la natura dell’immobile, la qualifica dell’aggiudicatario e l’eventuale soggezione dell’operazione a IVA. In via generale, i trasferimenti immobiliari onerosi, inclusi quelli coattivi, sono assoggettati all’imposta di registro del 9%; per le abitazioni diverse dalle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, in presenza dei requisiti “prima casa”, l’aliquota è ridotta al 2%.

Agevolazione prima casa nell’acquisto all’asta

L’agevolazione prima casa può essere richiesta anche quando l’immobile è acquistato con decreto di trasferimento emesso all’esito di un’asta giudiziaria. L’aggiudicatario deve però rendere le dichiarazioni richieste dalla Nota II-bis alla Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131: in particolare, deve dichiarare di possedere i requisiti relativi alla residenza o all’attività nel Comune, all’assenza di altra abitazione nello stesso Comune e alla mancata fruizione di precedenti benefici incompatibili. La dichiarazione può essere presentata dopo l’aggiudicazione, ma deve pervenire prima della registrazione del decreto di trasferimento; una richiesta tardiva non consente di recuperare l’agevolazione.

Prezzo di aggiudicazione e sistema del prezzo-valore

Per le persone fisiche che acquistano al di fuori di attività d’impresa un’abitazione o una relativa pertinenza soggetta a imposta di registro proporzionale, può essere valutato il sistema prezzo-valore. Il meccanismo permette di determinare la base imponibile sul valore catastale, anziché sul prezzo di aggiudicazione, e può operare anche senza il beneficio prima casa, purché ne ricorrano i presupposti. Si tratta di una verifica particolarmente rilevante nelle aste immobiliari, poiché prezzo di aggiudicazione, valore di mercato e valore catastale possono divergere in misura significativa.

Decadenza dal beneficio e verifiche prima del saldo prezzo

Le agevolazioni richiedono una preventiva verifica documentale: l’acquirente che dichiara di voler trasferire la residenza deve farlo nel Comune dell’immobile entro diciotto mesi; la dichiarazione deve risultare dall’atto di acquisto. In caso di dichiarazione mendace o di rivendita dell’immobile entro cinque anni, possono essere recuperate le imposte in misura ordinaria, con applicazione della sanzione del 30% e degli interessi, salvo il riacquisto entro un anno di un’altra abitazione principale. Prima del pagamento del saldo prezzo, è dunque prudente verificare con il professionista delegato la disciplina fiscale applicabile, il contenuto della dichiarazione agevolativa e l’ammontare del fondo spese richiesto dalla procedura.