Ipoteca Immobiliare: Tipologie, Cancellazione e Tutela Legale

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia. Esso viene concesso dal debitore, o anche da un terzo, su un bene, a garanzia di un determinato credito; ciò significa che il creditore assumerà il potere di espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza rispetto ad altri eventuali creditori sul prezzo ricavato dalla sua vendita.

Questo è quanto stabilito in generale dall’art. 2808 c.c., il quale statuisce altresì che l’ipoteca può avere ad oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari; può procedersi a detta iscrizione per una somma determinata di denaro.

In altri termini, il creditore che intenda ad esempio erogare una somma di denaro ad un soggetto potrà subordinare tale erogazione all’iscrizione di ipoteca su un bene cha abbia un valore tale da rappresentare per lui una garanzia, di modo che nel caso in cui il debitore non dovesse onorare il proprio impegno di restituzione egli avrà la possibilità di rifarsi sul bene ipotecato.

Secondo quanto disposto dall’art. 2810 c.c. possono essere oggetto di ipoteca i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze, l’usufrutto dei beni stessi, il diritto di superficie, nonché il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico. Inoltre potranno essere ipotecati secondo il disposto del secondo comma anche le rendite dello Stato, le navi, gli aeromobili e gli autoveicoli, secondo le leggi che li riguardano.

L’ipoteca è imprescrittibile ma l’effetto dell’iscrizione è limitato a venti anni, per cui il creditore dovrà provvedere a rinnovare l’iscrizione prima della scadenza del ventennio, così da conservarne gli effetti per altri venti anni; qualora la rinnovazione dovesse avvenire dopo la scadenza del termine, l’iscrizione alla quale si procede sarà da considerarsi come una nuova iscrizione e perderà il grado che aveva precedentemente ove vi fossero anche altre iscrizioni.

Tale diritto reale di garanzia consente pertanto al creditore di potersi “rifare” sui beni del debitore qualora questo non provvedesse alla restituzione di quanto dovuto a anche su quelli di un terzo che abbia prestato garanzia.

Va ricordato che, sulla base di una sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (n. 4077/2010) non si può procedere all’iscrizione di un’ipoteca per debiti di natura tributaria se questi siano inferiori agli 8.000,00 euro.

Ulteriori limiti sono imposti per legge, soprattutto dalla disciplina tributaria.

Cancellazione ipoteca

L’ipoteca si estingue con la cancellazione dell’iscrizione, con la mancata rinnovazione dell’iscrizione quando siano trascorsi venti anni, con l’estinguersi dell’obbligazione, col perimento del bene ipotecato, ovvero anche con la rinunzia del creditore, con lo spirare del termine che era stato previsto per l’ipoteca o con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

Tuttavia, ancorchè sia intervenuta l’estinzione, questa potrebbe restare formalmente iscritta nei registri immobiliari, per cui molto spesso sarà il debitore a dover procedere alla cancellazione a sue spese.

Esulano da tale eventualità i casi in cui l’estinzione sia avvenuta per il trascorrere del tempo o per il perimento del bene, poiché in siffatte ipotesi la cancellazione sarà automatica.

Va ricordato che l’estinzione dell’ipoteca ha a che fare con la possibilità di esercitare il diritto reale di garanzia, che verrà definitivamente meno; diversamente la cancellazione è un atto pratico che ha lo scopo di evitare che l’immobile risulti gravato da ipoteca allorchè si faccia una visura, in quanto ciò influirebbe negativamente su una sua eventuale vendita. Una volta effettuata la cancellazione presso i pubblici registri il bene risulterà pubblicamente libero da vincoli.

Una disciplina specifica è stata prevista per le ipoteche iscritte in favore degli istituti di credito a seguito della concessione di un mutuo.

Sino a qualche tempo fa, infatti, successivamente all’estinzione del mutuo l’ipoteca continuava ad essere formalmente iscritta presso i pubblici registri e il proprietario del bene aveva l’onere di farsi rilasciare dalla banca creditrice, mediante atto notarile, l’autorizzazione alla cancellazione; solo a questo punto l’iscrizione poteva essere eliminata a spese del debitore.

Il decreto Bersani bis, d.l. 7/2007 convertito dalla legge 40/2007, ha notevolmente cambiato le cose in favore del debitore. L’art. 6 del predetto decreto ha stabilito che la banca creditrice, avuta la notizia dell’estinzione del credito ipotecario, deve provvedere entro trenta giorni a darne comunicazione all’Ufficio dei Registri Immobiliari, il quale provvederà alla materiale cancellazione dell’ipoteca.

Ciò è possibile quando il creditore sia rappresentato da una banca, quando l’ipoteca sia posta a garanzia di un credito derivante da mutuo e, infine, quando l’ipoteca sia volontaria. Non può farsi ricorso a tale procedura semplificata per la cancellazione di ipoteche legali o giudiziali.

La ratio del decreto Bersani bisva infatti rintracciata nella volontà di facilitare le persone fisiche che chiedano l’erogazione di un mutuo per l’acquisto della casa, le quali molto spesso in passato ignoravano che pur dopo aver estinto il mutuo continuava a permanere l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile.

Ipoteca Giudiziale, legale, volontaria

Esistono diverse tipologie di ipoteche, come riconosciuto dallo stesso art. 2808 c.c. e, segnatamente, l’ipoteca giudiziale, l’ipoteca legale e l’ipoteca volontaria, che si distinguono anzitutto per quella che è la fonte da cui derivano.

L’ipoteca giudiziale di cui agli artt. 2818 e s.s. c.c. si origina da una sentenza, in quanto la norma predetta statuisce che ogni sentenza che porta alla condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione, nonché al risarcimento dei danni da liquidarsi successivamente, costituisce valido titolo per iscrivere un’ipoteca. Ciò avviene anche ogniqualvolta si sia in presenza di un provvedimento diverso a cui la legge attribuisce comunque il medesimo potere.

Tuttavia, a differenza di altre tipologie di ipoteca, quale quella volontaria, l’ipoteca giudiziale non potrà essere iscritta relativamente a beni che non siano di proprietà del debitore, essendo lui in prima persona il soggetto condannato dal provvedimento giudiziario. Quando si è in possesso di una sentenza di questo tipo il creditore potrà procedere all’iscrizione anche se la sentenza non è esecutiva o è stata impugnata.

Al pari delle sentenze, costituiscono un valido titolo per l’iscrizione anche i lodi arbitrali resi esecutivi, ovvero le sentenze pronunciate dalle autorità giudiziarie straniere che siano state dichiarate efficaci dall’autorità giudiziaria italiana.

Per la sua cancellazione occorrerà un provvedimento dell’autorità giudiziaria.

Il secondo tipo di ipoteca è rappresentato da quella legale, ossia dall’ipoteca prevista direttamente dalla legge a garanzia di alcuni tipi di credito o della qualità assunta dal creditore.

L’art. 2817 c.c. prevede che hanno ipoteca legale l’alienante sugli immobili alienati a garanzia dell’adempimento degli obblighi derivanti dal contratto; i coeredi, i soci e altri condividenti a garanzia del pagamento dei conguagli sugli immobili assegnati ad altri condividenti e, infine, lo Stato sui beni dell’imputato condannato e della persona civilmente responsabile secondo le disposizioni del codice penale. In questo modo lo Stato si garantisce nel caso in cui egli non provveda al pagamento delle spese di giustizia.

L’elenco previsto dalla superiore norma è tassativo e non vi sono altre ipotesi di ipoteca legale.

Da ultimo, vi è l’ipoteca volontariaex art. 2821 c.c., ossia quella che nasce da contratto o da dichiarazione unilaterale di volontà da parte del debitore.

In questo caso infatti è lo stesso proprietario che accetta l’iscrizione dell’ipoteca su un proprio bene immobile. Tale dichiarazione deve però avvenire a pena di nullità per atto pubblico o per scrittura privata.

Non può procedersi all’iscrizione di un’ipoteca se la volontà è manifestata per testamento; ciò al fine di evitare che il debitore alteri la situazione dei suoi creditori, ledendone la par condicio, disponendo per un’epoca successiva alla sua morte.

Avvocato cancellazione ipoteca

Come sopra già accennato, l’ipotesi più frequente in cui si procede all’iscrizione dell’ipoteca è rappresentata dall’acquisto di un immobile mediante il ricorso al mutuo.

Come spesso avviene, quando si decide di acquistare un immobile, specie se si tratta della prima casa, dovrà farsi ricorso ad un finanziamento, essendo assai difficile che si possieda la cifra in contanti al momento dell’acquisto, ragion per cui ci si rivolgerà ad una banca per ottenere l’erogazione di un mutuo. Si tratta di un contratto tramite il quale la banca, denominata mutuante, consegna all’acquirente della casa, ossia al mutuatario, una certa somma di denaro che questo utilizzerà per pagare il prezzo di vendita o per realizzare la costruzione.

L’istituto di credito tuttavia non concederà la somma di denaro necessaria senza le dovute garanzie di recuperare in futuro il proprio credito. Ecco perché alla stipula del contratto di mutuo verrà contestualmente costituita un’ipoteca sul bene immobile a garanzia del pagamento del mutuo. Ove il mutuatario non dovesse adempiere la propria obbligazione di restituzione della somma ricevuta, aumentata degli interessi, la banca avrà quindi il potere di rivalersi sulla casa.

Capita sovente anche che a seguito dell'estinzione del debito, il creditore non cancelli spontaneamente l'ipoteca. In questi casi ci si può rivolgere ad un Avvocato Civilista per la prestazione dovuta. 

L’ipoteca, quale diritto reale di garanzia, non si presta ad individuare un soggetto determinato che più di altri sia destinato ad esser titolare dei tale diritto.

Certamente si può dire che, specie quando si tratta di ipoteca volontaria concessa spontaneamente da una parte del contratto, lo schema che si crea appare ripetersi costantemente: una parte con un potere economico maggiore che chiede garanzie per la concessione di un prestito all’altra parte economicamente più debole.

Questo è il classico rapporto tra soggetto e finanziatore, tra banca e cittadino, per cui la volontarietà dell’ipoteca può esser definita tale a livello giuridico ma non rappresenta certo una scelta felice di chi non ha altre possibilità per accedere al credito.

Le ragioni del finanziatore vanno senz’altro tutelate, ma la decisione di ipotecare un immobile, magari la prima casa, non sarebbe mai assunta dal debitore se vi fosse un’altra alternativa.

Tra i casi noti non si può non citare la bolla del 2007 dei mutui subprime, che come è noto alle cronache e anche alle tasche dei cittadini, ha originato una crisi finanziaria ed economica tra le più gravi mai registrate, di cui ancora oggi portiamo i segni e dalla quale con moltissima fatica si sta cercando di uscire.

Semplificando di molto ciò che è accaduto, non essendo questa le sede per disquisizioni finanziarie, si è arrivati ad un punto in cui negli Stati Uniti gli istituti di credito non avevano la possibilità di “rientrare” delle somme concesse in mutuo.

In sostanza, venivano concessi mutui subprime ad alto rischio di insolvenza dei debitori, i quali ad un certo punto, visto il crescere dei tassi e l’aumentare dell’importo variabile della rata,avevano difficoltà a pagare le rate del mutuo,cosicchè le banche erano costrette a procedere alla vendita degli immobili posti a garanzia.

Tuttavia, si era arrivati ad un punto in cui, a causa del crollo del mercato immobiliare, il prezzo di vendita degli immobili non era sufficiente a coprire l’importo concesso con il mutuo, per cui le banche si trovavano scoperte rispetto alla maggioranza delle erogazioni effettuate.

Da ciò tutte le conseguenze che ben sappiamo a livello mondiale.