Avvocato Pignoramento Immobiliare

Il pignoramento immobiliare rappresenta il primo atto della procedura esecutiva consistente nell’espropriazione immobiliare.

L'Avvocato del creditore utilizza il pignoramento immobiliare per recuperare un credito, a seguito dell’inadempimento del debitore, aggredendo i diritti reali vantati su un immobile dal debitore stesso.

Con la notifica dell’atto di pignoramento, eseguita su istanza dell'Avvocato procedente a cura dell’ufficiale giudiziario, quest’ultimo ingiungerà al debitore di astenersi dal porre in essere atti di disposizione del bene che possano ledere le garanzie del creditore procedente e di quegli altri che eventualmente si uniranno alla procedura, pur potendone continuare a disporre materialmente.

In altri termini, una volta eseguito il pignoramento, qualunque atto di disposizione del bene pignorato, come ad esempio una compravendita, non sarà efficace nei confronti del creditore.

A differenza di quanto avviene per altri tipi di pignoramento, l’efficacia del pignoramento immobiliare non spiegherà i suoi effetti soltanto con la notifica dell’atto al debitore, ma dovrà anche essere trascritto presso i pubblici registri immobiliari.

È quanto stabilito dall’art. 555 c.p.c., il quale dispone che questo si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione dell’atto in cui si indicano esattamente i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione, con gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato, ossia l’indicazione della natura del bene, il comune in cui è collocato e i suoi riferimenti catastali.

Quanto tempo passa tra il Pignoramento e la vendita all'asta

La procedura è la seguente: dopo la notificazione l’ufficiale giudiziario, o il creditore procedente, consegna copia autentica dell’atto di pignoramento con le relative note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari, il quale trascrive l’atto e gli restituisce una delle note, che sarà poi depositata nel fascicolo dell’esecuzione necessario ai fini della vendita tramite asta giudiziaria.

Quest'ultima è un procedura abbastanza lunga ed impiega in genere 4/5 anni. 

I tempi si accorciano se il creditore pignorante fa istanza di assegnazione dell'immobile.

Cosa fare dopo la notifica del Pignoramento: Trascrizione in Conservatoria 

Dopo la notifica dell'atto di pignoramento, nella prassi il creditore interessato deve procedere a trascrivere il titolo in conservatoria dei registri immobiliari.

Il pignoramento immobiliare rappresenta quindi un atto complesso, costituito da due fasi distinte, a ciascuna delle quali la legge ricollega determinati effetti.

Nei confronti del debitore, questo si perfeziona al momento della notifica, con la conseguenza che gli atti di disposizione eventualmente compiuti saranno inefficaci nei confronti del creditore a partire dal ricevimento dell’atto di pignoramento; da tale momento inoltre inizia a decorrere il termine di dieci giorni per il deposito del titolo e del precetto (atto la cui notifica deve precedere quella del pignoramento) e iniziano gli obblighi di custodia del bene da parte del debitore. Sempre dalla notifica inoltre scatterà l’obbligo di formare il fascicolo dell’esecuzione presso il giudice competente, con conseguente obbligo del creditore di depositare in cancelleria l’istanza di vendita del bene entro 90 giorni.

Cosa succede dopo la Trascrizione del Pignoramento 

Con la trascrizione che il pignoramento sarà reso pubblico e diventerà quindi opponibile a tutti; in questo modo i terzi creditori avranno la possibilità di conoscere il vincolo processuale cui i beni sono stati sottoposti.

Giova ricordare che, per ciò che concerne i beni da sottoporre a pignoramento, il creditore è libero di individuarli come preferisce, purchè sia in grado di fornire gli elementi sopra indicati, cioè come detto la natura del bene, il comune in cui si trova e i suoi dati catastali.

Con l’iscrizione a ruolo della procedura ha inizio l’espropriazione forzata, che ha lo scopo ultimo di vendere i beni pignorati e distribuire il ricavato tra i creditori.

Come di pagare un pignoramento immobiliare

Allorchè venga istaurata una procedura di esecuzione forzata su beni immobili, il debitore ha diversi modi per difendersi e cercare di evitare di pagare o la vendita dei beni sottoposti a pignoramento.

In primo luogo può incaricare un Avvocato per fare opposizione agli atti esecutvi.

Se si oppone il precetto la procedura esecutiva in se per se non è ancora iniziata, per cui l’opposizione andrà fatta mediante atto di citazione dinanzi al giudice competente a decidere in ordine al diritto di credito contestato.

In questo atto il debitore potrà confutare l’ammontare della somma ingiunta o chiedere che sia dichiarata la nullità dell’atto per vizi formali.

Successivamente, quando invece sia stato notificato il pignoramento, il debitore dovrà opporsi secondo forme diverse; in questo caso infatti, essendo già incominciata la fase esecutiva, l'Avvocato del debitore dovrà proporre opposizione al giudice dell’esecuzione.

Qualora invece non ci siano appigli di tal tipo e non vi sia modo di scongiurare l’espropriazione forzata e la soddisfazione coatta del creditore, il debitore potrà chiedere la sostituzione del bene pignorato con una somma di denaro equivalente a quella dovuta al creditore aumentata delle spese di esecuzione, così potrà evitare la vendita di un immobile specifico.

È quanto previsto dall’art. 495 c.p.c.; il giudice, con la stessa ordinanza con cui autorizza la sostituzione del bene pignorato, può disporre che il debitore versi con rate mensili la somma dovuta, entro il termine massimo di diciotto mesi. In caso di ritardo superiore ai 15 giorni sul termine stabilito per ciascuna rata, il giudice disporrà la vendita del bene.

Infine, quale ultima spiaggia nel caso in cui il debitore esecutato non sia in possesso della somma necessaria ad evitare la vendita del bene, potrà chiedere una sospensione dell’esecuzione fino a pochi giorni prima della vendita; tale sospensione può essere accordata dal giudice una sola volta e per il termine massimo di 24 mesi.

Resta inteso che la vendita potrà essere sempre evitata e la procedura si estinguerà se il debitore e il creditore si accordassero e seguissero la strada della transazione.

Quando la banca non può pignorare la prima casa?

Il caso più frequente di pignoramento immobiliare è rappresentato dall’esecuzione incardinata da una banca per recuperare il proprio denaro concesso precedentemente con contratto di mutuo, facendo valere l’ipoteca volontaria sul bene immobile concessa contestualmente al mutuo dal debitore.

Non si tratta però del solo caso in cui i beni di un cittadino sono a rischio.

Senz’altro il mutuo per l’acquisto di un immobile rappresenta una forma di finanziamento a cui la maggior parte delle persone ha la necessità di accedere almeno una volta nella vita, vi è però un altro caso in cui si deve spesso rispondere con i propri beni: i debiti con Equitalia.

I debiti di natura tributaria non risparmiano nessuno e non fanno distinzione di ceti, anzi, di solito più importanti sono le tasche e più alti sono le aliquote non pagate e i debiti non onorati con il fisco.

Nel solo caso in cui il creditore si l'Agenzia dell'Entrate (anche Riscossione) non è possibile fare un pignoramento per crediti sotto i 120.000 euro. 

Per il recente Decreto Fare è necessario inoltre che il debitore dell'Agenzia:

• non abbia altri immobili intestati, neanche per quote;
• l’unica casa sia anche luogo di residenza;
• l’immobile non sia accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

Sul punto si consiglia di richiedere una consulenza in cui l'Avvocato potrà fornire spunti utili di risoluzione della controversia. 

Differenza con il Pignoramento Mobiliare

Il vincolo che il pignoramento produce, ossia di obbligare il debitore a non disperdere le garanzie del credito, può essere apposto anche su beni differenti da quelli immobili.

Si pensi al pignoramento mobiliare, che oltre a comprendere tutte le “cose” mobili, quali ad esempio il mobilio di una casa, comprende anche il pignoramento di somme di denaro (come i conti deposito, titoli azionari, conti correnti) o erogazioni pensionistiche.

Questo potrà essere effettuato presso il debitore, nonché presso un terzo (banca, Inail, Inps, datore di lavoro), come è il caso del pignoramento dello stipendio, nei limiti consentiti dalla legge (1/5 sopra la soglia di povertà stabilita nel 2025 a circa mille euro).