Restituzione del deposito cauzionale della locazione con danni all'immobile

La restituzione del deposito cauzionale al termine della locazione di un immobile spesso origina una lite giudiziaria, soprattutto se il conduttore ha provocato dei danni all'immobile, ovvero lo stesso non ha effettuato alcuna manutenzione. 

La questione in esame origina da un contratto di locazione ad uso commerciale (locale C1 destinato a ristorante).

Da contratto, Il conduttore è rappresentato da due soggetti: i due soci iniziali della ditta.

Il locatore è rappresentato dai proprietari, marito e moglie in comunione dei beni.

Dopo diversi mesi di morosità del conduttore, gli sfortunati locatori, nel 2018 dopo solo un anno dall’inizio del rapporto locatizio, erano obbligati a ricorrere al Tribunale di Velletri al fine di tutelare le proprie ragioni e:

“convalidare lo sfratto per morosità come sopra intimato e relativo all'immobile sito in Ariccia, fissando altresì la data della esecuzione dello sfratto medesimo, ovvero, in caso di opposizione emettere ordinanza provvisoriamente esecutiva di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto nel prosieguo disponendo il mutamento del rito come per legge e concludendosi perché il Giudice condanni i sig.ri N*, C*, e la società N*** s.r.l.s. nella persona del legale rappresentante pro tempore, come sopra meglio specificati, oltre che al definitivo rilascio dell’immobile, al pagamento di quanto dovuto, anche a titolo di canone di locazione fino alla riconsegna come da contratto, che ad oggi ammonta ad € ****,00, con interessi legali dalla singola maturazione dei canoni mensili sino al soddisfo, nonché al pagamento delle spese e competenze tutte del giudizio.”

Il giudice CONVALIDA lo sfratto per morosità alla prima udienza ed ORDINA ai conduttori di rilasciare l'immobile libero da persone e cose in favore dell'intimante e fissa la data per l'esecuzione del rilascio al giugno 2018.

In seguito alla notifica della convalida di sfratto, il conduttore lascia definitivamente l’immobile alla fine del mese di settembre dello stesso anno.

Durante le ultime fasi di liberazione del locale, nello specifico della stigliatura da somministrazione alimenti e bevande (ristorante), molte parti del locale venivano danneggiate dalla non curanza dei soggetti intervenuti per conto del conduttore (evidentemente un fatto ritorsivo nei confronti della proprietà).

L’immobile commerciale adibito ad Osteria, al momento del rilascio completo, era sprovvisto di utenze (acqua, gas, fornitura elettrica) pertanto non è stato possibile verificare molti aspetti dell’immobile, ivi compresa la funzionalità degli impianti sotto traccia, ed i Locatori si sono espressamente riservati ogni opportuna verifica tecnica.

Danni all'immobile - Avvocato per il risarcimento 

Nello specifico i conduttori danneggiavano diversi parti della proprietà.

Il Conduttore senza alcuna autorizzazione da parte della proprietà (come disposto dal contratto) ha eseguito dei lavori strutturali e modifiche all’immobile locato causando danni e decremento del valore dell’immobile stesso.

Al centro del locale, proprio sulla sala che accoglie gli ospiti del locale commerciale da sempre utilizzato quale Osteria, insiste un arco costruito con caratteristici mattoni antichi (provenienza degli anni 1950 circa) di colore rossastro, che oltre ad avere un valore affettivo per i proprietari, rappresentava anche un valore aggiunto di estetica storicità e tipicità.

Ebbene il Conduttore, inadempiente, contravvenendo alle disposizioni del contratto che gli avrebbero impedito di apportare modifiche al locale, ha imbrattato di bianco gli originali mattoncini (come da foto allegate nell’atto introduttivo).

Purtroppo, stante la natura porosa del mattoncino in questione, ripulire e riportare il colore originale del manufatto ha un costo molto elevato, che non è nemmeno lontanamente coperto dalla somma pretesa dall’Opposta.

Il preventivo di spesa dei costi di ripristino dell’arco predetto è pari ad € 4.500,00 circa, poiché necessita di una particolare tecnica di sabbiatura a pressione applicata solo da esperti professionisti. Tra l’altro tale procedura oltre ad essere l’unico modo efficace è anche molto invasiva e rischiosa. Infatti, tale trattamento con frequenza danneggia i mattoni più fragili, compromettendone l’originalità.

Ma non è purtroppo finita qui.

Durante le operazioni di liberazione dell’immobile dai beni mobili lasciati dal conduttore, quest’ultimo ha danneggiato l’impianto elettrico (punti luce e prese/frutti a muro) e un tratto della conduttura idraulica per un importo necessario al ripristino di oltre € 500,00.

Il Locatore si è dovuto pertanto rivolgere al proprio Avvocato di fiducia.

Indennità di occupazione Locale commerciale Roma

Inoltre, nonostante le richieste economiche, i conduttori non pagavano spontaneamente l’indennità di occupazione ex articolo 1591 codice civile.

Tale norma non richiede la sua costituzione in mora e la debenza dell’indennità permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell’effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione al locatore o con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile (Cass. civ., Sez. VI, 07/05/2018, n. 10926).

In particolare la norma sopra detta prevede l’obbligo, in capo al conduttore, di pagare al locatore un corrispettivo che si identifica nella c.d. “indennità di occupazione”, rappresentante una forma di risarcimento minimo, cioè una liquidazione forfettaria del danno previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell’immobile, a prescindere dalla prova di un concreto danno subito dal locatore, poiché intrinsecamente collegata alla natura del rapporto (Trib. Alessandria 7 ottobre 2020, n. 563).

L’art. 1591 c.c. assicura al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato.

Trattasi di presunzione assoluta, che non ammette prova contraria, se non in senso più favorevole al locatore.

A fronte di tali circostanze di fatto e di diritto il Locatore tratteneva il deposito cauzionale.

Il Conduttore otteneva un decreto ingiuntivo per il pagamento del deposito cauzionale.

Il locatore opponeva il decreto ingiuntivo per diversi motivi:

• Insufficiente corretta identificazione del ricorrente (denominazione sociale sbagliata)
• Difetto di legittimazione attiva (i conduttori erano due persone fisiche, ma solo la società ha richiesto l’ingiunzione di pagamento) e per l’effetto difetto di contraddittorio
• Indennità di occupazione a titolo di eccezione di compensazione (in quanto la ricorrente è una srls senza capitale, e risultava inattiva)
• Mancato integrale pagamento dei canoni di locazione
• Danni all’immobile
• Rimborso Imposte di registro contratto agenzia entrate

Sentenza di primo grado

Al termine del giudizio in cui il Giudice sembrava non aver approfondito la documentazione, ed emetteva la seguente sentenza:

“Con riferimento al merito si deve premettere che la funzione del deposito cauzionale si realizza primariamente nella tutela del proprietario per quanto riguarda i possibili danni arrecati all’immobile dal conduttore e per la perdita economica derivata dal mancato pagamento dei canoni, in relazione al quale va subito precisato come a fine rapporto il locatore possa anche trattenere in compensazione il deposito cauzionale per eventuali ultimi canoni rimasti impagati, ma solo in assenza di contestazioni da parte dell’inquilino. Nel caso di specie le parti hanno depositato in atti il verbale di rilascio dell’immobile locato sottoscritto dalle parti in data 03.08.2018, rilascio poi avvenuto in data 28.09.2018 senza alcuna contestazione. Nel verbale le parti non concordavano alcuna indennità di occupazione dell’immobile fino al 31.10.2018.

Per poter “ incassare” il deposito cauzionale non è sufficiente che il locatore alleghi e/o provi in giudizio i danni o i canoni insoluti al solo fine di contrastare la richiesta di restituzione avanzata dal (ex) conduttore, ma è indispensabile che avanzi specifica domanda di attribuzione: “Il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge per effetto della cessazione del rapporto locativo e del rilascio dell'immobile locato, non richiedendo invece necessariamente, con rilievo condizionante, l'accertamento dell'insussistenza di danni ovvero della infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore; per converso l'esistenza di eventuali danni può solo essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, ma non può invece la loro semplice allegazione considerarsi quale mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito restitutorio” (Cass. 18069/2019).”

Non ogni sentenza di primo grado è da ritenersi corretta da un punto di vista formale e contenutistico. Ci sono sentenze errate e per questo il nostro ordinamento ci consente di adire 3 gradi di giudizio.

Eccezione di compensazione ed attribuzione del deposito cauzionale

La citazione del precedente di cassazione da parte del giudice è priva di rilievo giuridico in quanto il principio giuridico sotteso è totalmente travisato.

Parte opponente, infatti, nel caso di specie, è rituale ed ha spiegato tempestiva opposizione, eccependo la compensazione.

Pertanto, la motivazione del giudice di prime cure è sbagliata.

Invero a pagina 15 della predetta sentenza di Cassazione n. 18069/2019 (motivo n. 8) è espresso il seguente chiaro principio di diritto: l’inadempimento eccepito in compensazione dall’opponente acquisisce rilievo paralizzante della pretesa creditoria qualora rituale e tempestiva.

Prima di entrare nel merito giuridico della sentenza di cassazione sopra citata, il lettore ci consenta un approfondimento pregiudiziale sul perchè non poteva applicarsi al caso di specie.

Incompetenza ex articolo 38 del codice di procedura civile

Il deposito cauzionale è materia opzionale al rapporto di locazione, il giudice del procedimento monitorio avrebbe dovuto rilevare d’ufficio ex art 38 cpc l’incompetenza.

Stesso dicasi nel giudizio di opposizione, con l’aggravante che, qualora ritenuto essere un giudizio unicamente sul deposito cauzionale, avrebbe dovuto (dichiararsi incompetente ed) onerare le parti di riassumere il giudizio di fronte al giudice di pace (e quindi non avrebbe mai potuto emettere la sentenza di primo grado). 

Se non l’ha fatto era perché c’era eccezione di compensazione rispetto a canoni non pagati e danni subìti, in quanto appunto il locatore si riporta al contratto di locazione e dunque era competente il tribunale:

Il locatore ha lamentato un inadempimento contrattuale del conduttore agli obblighi su di esso gravanti in virtù di quanto disposto dagli artt. 1587 e 1590 c.c. ed allora il contratto (ed il conseguente rapporto) di locazione ha rappresentato il titolo legittimante la pretesa.

A questo punto delle due l’una: o il Tribunale di Velletri avrebbe dovuto dichiararsi d’ufficio incompetente, ovvero avrebbe dovuto ritenere rituale e tempestiva la domanda dei locatori a titolo di eccezione di compensazione.

Invece, con la sentenza in commento ha emesso una pronuncia manifestamente illogica e contraddittoria.

Il deposito cauzionale è versato “in occasione” della locazione, ma non è “parte integrante” della locazione. È un aspetto accessorio ed opzionale.

Quindi il contratto di locazione, non rappresenta “il titolo” che giustifica la trattenuta del deposito cauzionale da parte del locatore a seguito della conclusione del rapporto.

Ma se così è, non è corretto da un punto di vista “sistematico” riconoscere in tale circostanza la competenza funzionale dal Tribunale (per il rito lavoro/locatizio).

Sarebbe corretto in caso di controversia vertente unicamente sul deposito cauzionale (essendo, inoltre, il rapporto definitivamente cessato) riconoscere la competenza ex art. 7 c.p.c. al Giudice di pace quando il valore del deposito cauzionale è inferiore ai 5.000 euro, come nel caso di specie trattato.

Il problema, del tutto e solamente interpretativo, vi sarebbe se il locatore lamentasse un inadempimento contrattuale del conduttore agli obblighi su di esso gravanti ed allora il contratto (ed il conseguente rapporto) di locazione sicuramente rappresenterebbero il titolo legittimante la pretesa e potrebbe così radicarsi la competenza del Tribunale ex art. 1 D.Lgs. 51/98.

Alla luce dei vari arresti giurisprudenziali analizzati in questo contributo, il percorso più coerente da un punto di vista sistematico è il seguente:

• proposizione del ricorso ex 633 c.p.c. da parte del conduttore al Giudice di pace nel caso in cui il deposito cauzionale sia di ammontare non superiore ad € 5.000,00;
• proposizione dell’opposizione al decreto ingiuntivo dinanzi al Giudice di pace con eventuale declaratoria di incompetenza di quest’ultimo in favore del Tribunale qualora venga avanzata dal locatore domanda di attribuzione del deposito cauzionale basata su inadempimento del conduttore agli obblighi su di esso gravanti ai sensi degli artt. 1587 e 1590 c.c.;
• riassunzione del giudizio dinanzi al Tribunale;

In conclusione, per i motivi esposti la sentenza ha travisato i fatti e non ha applicato correttamente le norme giuridiche rilevanti.

Interpretazione della Sentenza Cassazione n. 18069/2019

Molti commentatori della Giurisprudenza di Cassazione in esame hanno travisato il significato desumibile dalla stessa pronuncia. 

Invero, sia un noto sito di informazione giuridica italiano, sia alcune banche dati, hanno così massimato la sentenza: 

Nel contratto di locazione, l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione. Tuttavia, dallo svincolo, volontario o coattivo, dei beni o somme oggetto di deposito, non può inferirsi in via automatica l'insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire, dal momento che non è l'accertamento dell'insussistenza di danni ovvero dell'infondatezza di pretese risarcitorie del locatore a far sorgere il diritto alla restituzione del deposito cauzionale del conduttore ma l'avvenuto rilascio dell'immobile. Pertanto, nel giudizio promosso per la restituzione del deposito cauzionale, l'esistenza di eventuali danni può essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, non potendo la semplice allegazione degli stessi considerarsi mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito azionato.

L'utilizzo di questa massima è giuridicamente errato e soprattutto non può usarsi nel caso sopra premesso per diversi motivi: 

• nel caso di specie, il termine del rapporto si ha con la liberazione del locale dalle cose lasciate dal conduttore, non prima, per cui il locatore aveva diritto all'indennità di occupazione e poteva opporre il decreto ingiuntivo compensando il credito 
• il rilascio dell'immobile non può considerarsi la semplice consegna delle chiavi, ma deve considerarsi per costante giurisprudenza la consegna del locale fungibile per la destinazione d'uso
• il locatore non deve per forza esercitare la domanda riconvenzionale risarcitoria, perchè ben potrebbe limitarsi ad eccepire il contro credito di cui al primo punto 
• il limite delle difese del locatore è l'esercizio della eccezione (non necessariamente riconvenzionale) nei termini processuali imposti comunemente dal codice di rito locatizio. Nel caso analizzato dalla Cassazione l'opponente (Locatore) aveva spiegato tardivamente le proprie difese (come pure in Cass. Sentenza n. 9442 del 21/04/2010, in cui il ricorrente aveva iscritto tardivamente a ruolo la causa).

 Nemmeno è dirimente l'inciso della sentenza in esame: 

“per converso l'esistenza di eventuali danni può solo essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, ma non può invece la loro semplice allegazione considerarsi quale mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito restitutorio.”

in quanto l'eccezione di riconvenzionale - compensazione assolve alla stessa funzione (in via maggiormente gradata) della riconvenzionale risarcitoria.

Potere-Dovere del Giudice di qualificare l'azione giudiziaria

Il giudice aveva il potere dovere di qualificare l'azione giudiziaria spiegata dall'istante.

Invero rientra nella "sua potestas iudicandi" non solo il potere di qualificare giuridicamente l'azione proposta, ma anche quello di procedere ad un'autonoma ricerca delle norme su cui fondare la decisione (CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 25 febbraio 2021, n. 5253, Consiglio Stato, sez. V, 21 giugno 2007, n. 3437; Cass. Civ., Sez. III, 6 giugno 2002, n. 8218; Cass. Civ., Sez. I, 4 giugno 2002, n. 8057; Cass. Civ., Sez. lav., 19 gennaio 2002, n. 572). 

Di conseguenza il Giudice avrebbe dovuto qualificare l'eccezione di compensazione del Locatore quale "specifica domanda di attribuzione" del deposito.

Mancata restituzione del deposito cauzionale

Peraltro vi è costante giurisprudenza che ritiene paralizzante l'inadempimento del conduttore:

“è assolutamente pacifica in giurisprudenza l'interpretazione dell'art. 1591 cod. civ. secondo la quale il ritardo nell'esecuzione dell'obbligo di rilasciare l'immobile costituisce un comportamento antigiuridico del conduttore, potenzialmente lesivo del patrimonio del locatore, che legittima la condanna generica al risarcimento dei danni, salvo il relativo onere probatorio a carico di questi in sede di liquidazione (Cass. 7670/1993; Cass. 6923/1998).

Invece, l'obbligo del medesimo di restituire il deposito cauzionale al termine della locazione, sussiste soltanto se il conduttore ha integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, legali e contrattuali, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito cauzionale, che è appunto quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore (tra le tante Cass. 538/1997)." 

Sentenza di Cassazione n. 9160 del 2002

Nel nostro caso, il Locatore è stato assistito per opporre il decreto ingiuntivo eccependo in compensazione gli inadempimenti contrattuali e legali della conduttrice. 

Diffida richiesta indennità di occupazione

Posto che come già detto non occorre mettere in mora il conduttore per il pagamento dell'indennità di occupazione, certamente ha senso (economicamente parlando) inviare la richiesta economica.

Tuttavia, in caso ci sia la provvista del deposito cauzionale, come altro precedente ci insegna: 

Il locatore può soddisfare anche in parte il suo credito con il deposito cauzionale ed eccepire l'estinzione del credito di restituzione del deposito del conduttore per effetto della compensazione con il proprio credito. Sentenza n. 7360 del 08/08/1997