Canone Programmato e Variabile nella Locazione Commerciale con Cedolare Secca

Con la legge di bilancio n. 145 del 2018 (art. 1, comma 59), il legislatore ha esteso l’applicazione delle agevolazioni fiscali in materia di cedolare secca anche alle locazioni commerciali (diverse dalle abitazioni).

I benefici di questa manovra sono enormi:

1. imposta sostitutiva aliquota al 21%
2. sostituisce l’IRPEF, e le relative addizionali (regionale e comunale) dovute sul reddito fondiario derivante dalla locazione per cui sia stata esercitata l’opzione
3. sostituisce le imposte di registro e di bollo dovute in relazione al contratto di locazione medesimo
4. Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo

Il contratti di locazioni che ne possono beneficiare sono quelli stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2019, aventi ad oggetto locali commerciali classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) di superficie fino a 600 mq.

Ebbene, tale normativa però prevede che nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, inclusa la variazione accertata dall’Istat.

Da tale inciso, è derivato che alcuni hanno ritenuto non applicabile al regime di cedolare secca per affitti di locale commerciale, i tipici contratti a canone programmato o variabile negli anni.

Sul punto è intervenuta da ultimo la stessa Agenzia dell’Entrate la quale ha chiarito (con interpello 340 del 23 agosto 2019) che il contratto di locazione dell'immobile commerciale programmato a canone variabili è compatibile con l’agevolazione fiscale della cedolare secca con aliquota sostitutiva al 21%.

Infatti, il contribuente che vuole prevedere una somma minore per il primo anno, e successivamente aumentare gradualmente il pagamento del prezzo di locazione potrà farlo in completa autonomia.

Ma c’è di più, si potrà usufruire anche di formule estremamente variabili e legate all’andamento degli utili della società conduttrice dell’immobile C1, ad esempio prevedendo una quota variabile pari al x % dei ricavi del punto vendita della società conduttrice, per la sola parte dei ricavi che in ciascun anno supererà euro 1.000.000,00.

Il motivo è semplice, e si rinviene nel principio della libertà di determinare il canone di locazione per gli immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, richiamato da ultimo dal provvedimento della Corte di Cassazione, con sentenza n. 5849 del 2015, e contenuto in modo precipuo nell’autonoma regolamentazione legale delle Parti.

Ma attenzione. I Locatori ricordino di rispettare la previsione di cui al secondo periodo del comma 11 dell’articolo 3 secondo cui : “L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo”.

Anche per il 2023 non è stata adottata alcuna misura che estenda la possibilità di scelta della cedolare secca per negozi e locali commerciali come invece previsto nel 2018.

Ovviamente si auspica che tale manovra sia prevista con la legge di bilancio 2024 in via di formazione entro ogni 31 dicembre di tutti gli anni.