Indennità di Avviamento Locazioni – Quando è dovuta

Indennità di Avviamento per le Locazioni non è sempre dovuta, e tale argomento non può essere oggetto indiscriminato di trattativa.

L’articolo 34 della legge sulle locazioni aventi ad oggetto immobili diversi dalle abitazioni (L. 392/78) obbliga il locatore (colui che concede un immobile in “affitto”) a pagare una indennità di avviamento in favore del conduttore, qualora il primo decida di cessare il rapporto locatizio.

L’indennità è quantificata in 18 mensilità, 21 se trattasi di strutture alberghiere o ricettive.

Ad esempio, se consideriamo un canone mensile di 3.000 euro, nel primo caso otterremo una indennità di 54 mila euro.

Tale norma rinviene la propria ratio nella perdita economica che subisce il conduttore in relazione all’avviamento commerciale, nello specifico nei confronti dei suoi clienti ed il cosiddetto passaparola.

Perdita dell'Avviamento Commerciale

I tre requisiti minimi imprescindibili per il diritto all’indennità di avviamento sono:

1. cessazione del contratto richiesta dal Locatore;
2. attività esercitata nell’immobile di stampo commerciale, industriale o artigianale oppure di interesse turistico, anche se priva di fini di lucro;
3. attività con rapporto col pubblico o con la clientela (in altre parole: no magazzino uso deposito o sede amministrativa dell’attività economica).

Tuttavia tale norma va interpretata tenendo conto di diversi aspetti da mettere a sistema.

La prima fonte normativa da analizzare è il contratto di locazione che va particolarmente attenzionato durante la sua redazione, ed in ogni caso, certamente, quando sopravviene una controversia tra le parti.

Avvocato Assistenza Legale Contrattuale Locazioni

Innanzitutto, quando un Avvocato presta assistenza legale al Locatore prevedere sin dalla redazione del contratto la puntuale disciplina dell’indennità in relazione a tempi e modalità di pagamento.

Infatti, ad esempio, qualora in sede di trattativa precontrattuale è stata prevista una diminuzione del canone di locazione rispetto all’iniziale più alta richiesta della proprietà a seguito della richiesta del conduttore, tale evenienza potrebbe incidere sulle spettanze indennitarie eventualmente richieste dal conduttore.

Invero, la diminuzione del canone di locazione costituisce la controprestazione del patto di esclusione dell’indennità di avviamento, così da lasciare inalterato l’equilibrio dell’obbligazione, anche detto sinallagma contrattuale. In tal senso è andata la recente pronuncia del Tribunale di Roma, con sentenza n. 18690/2018.

Inoltre, sono previste esclusioni ex lege in tutti quei casi in cui il Conduttore si avvantaggia delle caratteristiche intrinseche dell’immobile e della zona dove esso è ubicato, come per quegli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, stazioni di servizio, alberghi e villaggi turistici. Tale vicinanza ai punti strategici e altamente commerciali esclude quindi il diritto in oggetto.

Ebbene da tale premessa, ben si potrebbe altresì argomentare che le attività economiche che si giovano di particolari condizioni ambientali non hanno diritto all’indennità di avviamento, perché quest’ultimo non è (il solo) frutto dell’attività del conduttore. La particolare collocazione dell’immobile all’interno di più ampi complessi creerebbe una situazione in cui “gli utenti garantiscono un flusso stabile di domanda”.

A tal uopo giova fornire alcuni esempi di riflessione: autorimesse e garage in zone con alta densità abitativa e con scarsità di parcheggio (Roma, Milano, Napoli, etc), negozi di abbigliamento in centri commerciali (pensiamo a Euroma 2 in zona Roma Eur, Roma Est Porta di Roma, Parco Leonardo a Fiumicino, GranRoma sulla Prenestina), ristoranti di pesce in zone di mare come Anzio, Nettuno e Fiumicino, fraschette in Ariccia centro dove migliaia di appassionati di porchetta e cucina casereccia di qualità si riversano ogni fine settimana.

Tale circostanza potrebbe definirsi “avviamento parassitario” poiché conseguente all’attività da altri svolta, o dalla mera vicinanza a punti di interessi strategici.

In questi casi l'avviamento non è dovuto alla know aziendale portato dal conduttore (e quindi dalla sua bravura), ma dalla semplice esistenza di una attività economica in prossimità di un centro importante di interesse.

Diniego di Indennità di Avviamento per attività di Autorimessa – Garage

Recentemente il tribunale di Roma si è espresso nel senso che pocanzi è stato accennato e cioè sulla previsione di una clausola contrattuale di esclusione dell’indennità a fronte di una diminuzione del canone mensile.

La sopra citata sentenza 18690/2018 del Tribunale di Roma, a conclusione del giudizio promosso da un locatore nei confronti del proprio conduttore a cui aveva locato un garage in cambio di un canone annuo, non solo inferiore a quello normalmente applicato sul mercato per immobili simili, ma ancora ridotto per i primi due anni di durata del contratto.

Il tutto a fronte di una clausola contrattuale che prevede la rinuncia del conduttore a percepire l’indennità per la potenziale perdita della sua clientela dopo il rilascio del garage locato, in apparente contrasto con quanto prevede l’art. 79 della legge 392/1978, con scopo di evitare che il locatore possa trarre un ingiusto vantaggio a danno del conduttore.

Il giudice ha dichiarato valida la clausola del contratto che prevede la rinuncia del conduttore a percepire, al termine della locazione, l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, se ciò costituisce la controprestazione di un vantaggio attribuitogli dal locatore.

Sulla scorta di tale ricostruzione di diritto, potrebbe anche affermarsi che in caso di controversia, il medesimo principio di diritto può essere anche applicato in caso di riconduzione ad equità ed equilibrio contrattuale a fronte di una diminuzione del canone di locazione in corso di rapporto (cd. diminuzione dovute alle crisi economica, che in questa sede sorvoleremo).

Esclusione Indennità di Avviamento

In breve, riassumendo, di seguito alcune cause di esclusione del diritto all’indennità di avviamento in favore del Conduttore:

1. la locazione cessa per morosità dell’inquilino che non ha pagato il canone;
2. la locazione cessa per decisione del conduttore (ad esempio per disdetta o recesso del conduttore; per trasferimento, ecc.);
3. controprestazione per la riduzione del canone di locazione o altrà utilità del conduttore (proroga contratto);
4. il conduttore non restituisce l’immobile e vi rimane dopo la scadenza del contratto, pur rispettando la data fissata nel provvedimento di rilascio (Cass. sent. n. 667/1998);
5. il conduttore è privo delle autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio delle attività commerciali effettivamente svolte (Cass. sent. n. 12966/2000);