Risarcimento Venditore Responsabile dei vincoli sull'immobile

L'acquirente di un immobile gravato da vincoli o diritti altrui, non dichiarati dal venditore, ha diritto al rimborso di quanto versato ed il risarcimento del danno.

Infatti, l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da vincoli, oneri o altri diritti di godimento, esonera l'acquirente dall'onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti.

Risarcimento dell'Acquirente di un Immobile gravato da vincoli

Sebbene i casi più ricorrenti relativi alla garanzia dovuta dal venditore circa vincoli e gravami sulla cosa venduta riguardano automobili gravate da fermo amministrativo, vi sono numervoli casi anche riferiti a beni immobili.

Nel caso oggi discusso, veniva chiesto da parte del Comune che i proprietari di diverse porzioni di edificio, pagassero le somme dovute per indennità di occupazione di un’area del fabbricato. 

Successivamente, venne eccepita la prescrizione del diritto al pagamento dai proprietari degli immobili, contestando la domanda e affermando che la responsabilità era solo del Comune, attore del giudizio, il quale aveva ceduto l'area, garantendone la proprietà e accollandosi così di pagare il canone di occupazione al demanio.

Il Comune afferma che i proprietari sono gravati da una forma di responsabilità contrattuale nata da un negozio di vendita.

Vicenda Processuale 

Il tribunale ha rigettato la domanda, inquadrandola all'interno del risarcimento ex articolo 1489 del codice civile ed ha dichiarato l'estinzione per prescrizione del diritto, affermando che il termine decennale era decorso. 

Il giudizio di secondo grado, proposto dalle parti soccombenti in primo grado, condanna il Comune appellato a pagare a ciascuno di loro la somma dovuta.

Il Comune,soccombente in secondo grado, presenta ricorso in Cassazione per impugnare la sentenza della Corte d’Appello e chiedere la conferma della sentenza in primo grado.

Garanzia della Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi

La Corte di Cassazione è stata chiamata a definire la portata del diritto degli acquirenti ad avere il pieno godimento del bene e come intervenire nel caso in cui il bene presenti dei vizi risalenti già prima delle compravendita, ossia difetti non comunicati dal venditore.

Il ricorrente, denuncia la violazione dell'articolo 1489 cod. civ. sostenendo che tale azione doveva ritenersi estinta per prescrizione in quanto il termine decennale decorreva dalla data di acquisto del bene.
I compratori inoltre, secondo il ricorrente, avevano una buona conoscenza della reale situazione del fatto e quindi sapevano bene che le porzioni di terreno acquistate erano da considerarsi viziate.
Comunque,prosegue, la loro eventuale non conoscenza, così come rilevata dalla Corte d’Appello, non poteva essere considerata causa impeditiva della prescrizione.

Sempre in tale direzione, il ricorrente specifica ulteriormente che non sussiste alcun obbligo di garanzia nei confronti dei compratori sulle condizioni reali del bene in quanto il compratore sapeva benissimo delle condizioni dello stesso e che pertanto non poteva chiedere la risoluzione del contratto, né la riduzione del prezzo e nemmeno il risarcimento del danno, ovvero tutti gli strumenti messi a disposizione per il compratore dall’articolo 1489 cod. civ.
Viene inoltre lamentata che la richiesta formulata dagli appellanti non può essere disciplinata alla stregua dell’articolo 1489 cod. civ., al contrario di quanto sostenuto dalla Corte d’Appello.

Inoltre, la responsabilità prevista dall'articolo 1489 del codice civile non deve aver luogo perché l'onere era apparente, nel senso che il vizio gravante sul bene poteva essere facilmente conoscibile usando l'ordinaria diligenza.
Secondo la linea difensiva del Comune, ricorrente in Cassazione, dovevano essere insomma i compratori onerati a provare la loro ignoranza incolpevole circa l'esistenza di un vizio sul bene.
I resistenti, hanno sostenuto che la Corte d'Appello ha accolto la loro domanda prevedendo infatti nella fattispecie un’ipotesi di responsabilità del venditore prevista dall’articolo 1489 del codice civile.

Hanno altresì statuito che queste pretese derivavano da rapporti contrattuali con il venditore e quindi i danni erano fondati, trovando applicazione l’articolo 1494 cod. civ.
La Corte d’Appello aveva tuttavia omesso ogni pronuncia sulla domanda di garanzia e che pertanto il venditore doveva essere condannato a garantire tutti i compratori anche per il futuro, cioè fin quando permane l'onere.

Condanna del Venditore al pagamento delle somme dovute 

La Corte di Cassazione ha esordito sostenendo innanzitutto che la Corte d'Appello aveva rilevato nel giudizio di secondo grado che non vi era stata alcuna prova a dimostrare la conoscenza, da parte degli acquirenti, del difetto che gravava sul bene e che pertanto ai sensi dell’art. 1489 c.c. era configurabile a capo del venditore la responsabilità contrattuale.

Inoltre, il venditore aveva espressamente garantito che il bene fosse libero da qualsiasi forma di vizio e che avrebbe consentito pertanto al compratore di godere in maniera piena ed esclusiva del suo bene.
Si deve altresì sostenere, secondo la Corte di Cassazione, che l'ignoranza da parte dei compratori del vizio gravante sul bene costituisce impedimento al decorso del termine di prescrizione.

E’ pertanto onere probatorio del venditore dimostrare che i vari compratori avevano avuto conoscenza del vizio grande sul bene, prova che secondo la Corte d'Appello non era stata fornita.
In conformità alla più consolidata giurisprudenza, che si conferma anche nel giudizio de quo, la conoscibilità non ha rilevanza se il venditore aveva espressamente dichiarato che il bene fosse libero da vizi.

Questa sua garanzia offerta, esonera il compratore dall'onere di qualsiasi indagine, affidandosi nelle rassicurazioni offerte dal venditore (Cass., 29 luglio 1983 n. 5223, Cass. 14 novembre 1981 n. 6033).

Pertanto, la dichiarazione falsa del venditore sull'inesistenza di oneri o diritti sulla cosa venduta comporta responsabilità del venditore per garanzia, a maggior ragione quando, in generale,il vizio non è apparente e non è dichiarato.
Per questi motivi pertanto la Cassazione rigetta il ricorso e condanna il venditore a versare le somme dovute agli acquirenti.

Godimento pieno del bene acquistato 

L’articolo 1489 cod. civ. intende affermare e corroborare il diritto dell’acquirente di godere in maniera piena del proprio bene.
Un problema che la Cassazione ha affrontato con generico riferimento a beni oggetto di compravendita, sia immobili che beni mobili, come un automobile, ove il rischio di difetti non comunicati è più frequente.

Medesimi principi in ambito automobili e fermi amministrativi

Il medesimo principio è applicabile anche a chi acquista un veicolo usato da un concessionario, in quanto il primo non è tenuto ad accertare che su di esso sussistano dei difetti come, ad esempio,il fermo amministrativo.

Il controllo al PRA, la cui sigla sta per Pubblico Registro Automobilistico, è l’unica verifica in grado di accertare l’esistenza o meno del vincolo.

Un controllo che spetta quindi al venditore, tenuto ad agire con la massima trasparenza e onestà.
Tale principio viene ribadito in una sentenza del Tribunale di Genova, la num. 1526 del 7 giugno 2017, stabilendo che quando si acquista un veicolo usato, non bisogna accertare che su di esso sussista un fermo amministrativo sull'auto ceduta.
Il compratore ne è esente in quanto tutti i controlli spettano al venditore che deve sempre agire con trasparenza e onestà. Il caso di specie era sorto a seguito della scoperta che il mezzo acquistato non poteva essere utilizzato perchè destinatario di vincoli.

Da ultimo, il medesimo principio di diritto è stato utilizzato anche dal Tribunale di Roma in una causa patrocinata dall'Avv. Buccilli.