Asta giudiziaria Villa in Via Costa Caselle, Marino

La villa all'asta è situata a Marino, nel cuore dei Castelli Romani, a pochi chilometri di distanza dal suggestivo Lago di Castel Gandolfo.

prezzo base € 611.000,00 offerta minima € 458.250,00; rialzo minimo in caso di gara € 31.000,00; deposito cauzionale 10% del prezzo offerto.

La posizione appare dunque perfetta per godere della pace e della tranquillità della natura, senza allontanarsi eccessivamente dalla città.

Basta infatti spostarsi di qualche chilometro dalla villa per trovare tutti i servizi, ivi compresi ristoranti tipici con vista sul lago. La città di Roma dista appena 15 km da Marino.

Pertanto, la villa si pone come giusto compromesso tra la natura e la città, tra la tranquillità ed il caos. La zona, anche nei periodi di alta stagione, resta tranquilla ed affascinante, sebbene costantemente visitata da turisti in gita.

La via Costa Caselle, ove è ubicato l’immobile, si trova a circa 2 km dal centro di Marino, a pochi passi dalla via dei Laghi.  Gode, quindi, della serenità dovuta alla mancanza di traffico veicolare e di un buon collegamento con le principali vie di comunicazione stradale.

La villa unifamiliare, come di seguito descritta, si trova al civico n. 7 e si compone di piano seminterrato, piano terra e primo piano con annessa corte circostante:

- al piano seminterrato vi sono tre ampie cantine (utili per 167,10 mq ) ed uno spazioso garage;

- al piano terra vi è un ampio ingresso, due disimpegni, tre bagni con vasca, sala da pranzo, cucina con travi a vista, luminoso soggiorno, due camere da letto, un portico e due terrazze;

- al piano primo vi sono tre bagni, tre disimpegni, cinque camere, un ripostiglio ed un’ampia terrazza.

L’abitazione è censita al N.C.E.U. del Comune di Marino cat. A/7 classe 5 vani 12,5 RC Euro 2065,83 e  il garage, cat. C/6 cl 6 mq 60.

La superficie totale utile dell’immobile è di 356,26 mq, mentre quella del giardino è di 1045,00 mq.

Dettagli relativi all’immobile: l’edificio è costituito da una struttura portante mista, con solaio in laterocemento e copertura a tetto a falde in legno lamellare e tavelle in cotto grezzo, con sovrastante manto di tegole in laterizio. L’immobile presenta finitura esterna in intonaco e tinteggiatura con inserti in peperino.

All’interno, i pavimenti sono realizzati in cotto di ottima qualità ed i rivestimenti dei bagni e della cucina si presentano in ceramica smaltata di prima scelta. Le pareti ed i soffitti sono entrambi rifiniti con intonaco e tinteggiatura, porte in legno, finestre in legno e pvc con vetro termico e persiane blindate in alluminio. L’impianto elettrico, regolarmente allacciato alla rete, risulta adeguato alla normativa vigente. L’impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia a gas con produzione di acqua calda sanitaria.

Le rifiniture, per i materiali impiegati e per le caratteristiche degli stessi, sono del tipo per abitazione signorile. Il grado di manutenzione e conservazione è complessivamente ottimo.

Normativa urbanistica e regolarità edilizia

In base al vigente strumento urbanistico del Comune di Marino, l’immobile ricade in zona denominata “E - Terreno agricolo”. In tale zona sono consentiti interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e demolizione e ricostruzione, ai sensi della l. 38/99, sovraordinata al PRG.

Per quanto attiene alla regolarità edilizia, in sede di accertamento sono emerse alcune difformità rispetto ai titoli autorizzativi. Le opere realizzate in assenza di titolo edilizio consistono essenzialmente in:

- cambio di destinazione d’uso da cantina ad abitazione su porzione di piano seminterrato;

- diversa distribuzione degli spazi interni al piano terra ed al primo piano, mediante la scala che collega i due piani e la realizzazione di alcune finestre.

La somma complessiva per la sanatoria di tali opere è di Euro 15.000, comprensiva delle spese tecniche.

Vincoli artistici, storici ecc: il bene pignorato non risulta soggetto a vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di indivisibilità.

Il valore del bene viene determinato con procedimento di comparazione in forza del valore di mercato o di commercio. 

Si tiene in particolare conto di: a) la consistenza e lo stato dei beni; b) le condizioni estrinseche di essi; c) i prezzi di mercato realizzati in recenti compravendite su beni similari posti nella stessa zona o in zone analoghe ed apportando eventuali modifiche in aggiunta o detrazione per particolari caratteristiche differenziali dell’immobile oggetto di stima.

Sulla scorta di tali argomentazioni, il valore stimato dal perito è di € 1.413.000,00 (unmilionequattrocentotredicimila/00), già considerati gli oneri per sanatoria e ripristini.