Asta Villetta Belpoggio – Via Fontana Vecchia, Frascati

prezzo base € 1.202.932,50; offerta minima € € 902.199,40; rialzo minimo in caso di gara € 60.000,00; deposito cauzionale 10% del prezzo offerto.

Il lotto unico di vendita comprende abitazione in villini, abitazione di tipo popolare e garage con autorimessa a Frascati in via Fontana Vecchia.

Il complesso è situato nel cuore di Frascati, il più celebre dei Castelli Romani, rinomato tanto per l’eleganza delle Ville Tuscolane quanto per le specialità enogastronomiche.

La posizione appare, dunque, perfetta per godere del clima suggestivo dei castelli romani, senza allontanarsi eccessivamente dal centro capitolino. È ottimo, infatti, anche il collegamento con Roma, in quanto la stazione ferroviaria è situata al centro di Frascati e la distanza con Roma è di appena 15 km.

La Via Fontana Vecchia, ove è ubicato l’immobile, è piuttosto tranquilla, ma circondata da ristoranti tipici, bar, hotel e altri servizi, facilmente raggiungibili a piedi.

La villetta si trova al civico n. 4/A e si compone di tre piani, come di seguito descritti:

al piano terra ampio ingresso, luminoso soggiorno, cucina con penisola, una spaziosa camera, bagno e portico; al piano primo tre camere, due bagni, spogliatoio e ripostiglio; al piano seminterrato, un vano, centrale termica, servizi igienici e ripostiglio. All’esterno, ampio giardino con superficie netta di 1000mq, sul quale insiste una piscina.

L’appartamento, posto al piano seminterrato, è composto da ampio ingresso, due camere moderne e due servizi igienici.

Infine, al piano seminterrato si trovano garage ed autorimessa.

Le tre unità immobiliari, con le relative accessioni e pertinenze, costituiscono un unico compendio poiché globalmente collocate sull’area censita al Catasto Terreni del Comune di Frascati, al Foglio 25 particella 986, pertanto a detti beni può accedersi solo tramite l’ingresso attualmente esistente, sia pedonale che carrabile. Si intersecano gli impianti elettrico, di riscaldamento ed idraulico di alimentazione e di scarico, pertanto il perito non ha ritenuto conveniente procedere ad un frazionamento con vendita per lotti distinti.

Al momento dell’accertamento, l’immobile risultava occupato da terzi senza titolo. La possidente sine titulo consentiva l’accesso necessario per il rilievo dello stato di fatto dei luoghi.

Dettagli relativi all’immobile: Al compendio immobiliare si accede tramite cancello elettrico, a piedi o con le autovetture. Il garage consta, infatti, di almeno 2 posti auto.

Il giardino si presenta soleggiato e rifinito, ricco di vegetazione, con infissi in vetro e legno e caratterizzato da una piscina. L’interno è curato e parzialmente arredato, con porta blindata, pavimenti piastrellati, impianto tv e cucina moderna. Il riscaldamento è autonomo, alimentato a metano.

Il compendio, del resto, è stato ristrutturato di recente, sicché si trova oggi in ottimo stato di conservazione in tutti e tre i beni oggetto del lotto.

Normativa urbanistica e regolarità edilizia: il P.R.G. del Comune di Frascati indica che l’area ove si colloca la lottizzazione ed il compendio in esecuzione è denominata ZONA A (zona residenziale suburbana), con la seguente normativa: lotto minimo mq 100, indice di fabbricabilità 0,15 mc/mq, altezza massima mt 7,00, distanza dai confini ml 30 ecc.

L’immobile non risulta in regolare per legge n. 47/1985: la costruzione non è antecedente al 1977. Non esistono vincoli artistici, storici o alberghieri. L’immobile risulta regolarmente agibile.

Il perito ha, invece, riscontrato alcune difformità con le planimetrie di progetto approvato: sono state infatti realizzate alcune opere abusive, per le quali è stata presentata concessione in sanatoria. Le opere abusive consistono in: nuova realizzazione di accessorio ad uso garage; ampliamento al piano interrato per una superficie utile non residenziale; ampliamento del piano terra; ampliamento del piano seminterrato nel piccolo appartamento; ampliamento di accessori tecnici finalizzati all’uso della piscina.

Per la concessione in sanatoria, è stata già interamente versata la somma dovuta a titolo di oblazione e quella dovuta a titolo di oneri accessori, quindi occorrerà integrare solo la modesta cifra relativa alle minime approssimazioni in ampliamento.

Vincoli ed oneri condominiali: sono presenti vincoli ed oneri condominiali che resteranno a carico dell’acquirente.

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell’immobile, caratteristiche e peculiarità delle zone oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive e attive, suoi dati metrici ed infine situazione del mercato e della domanda e dell’offerta.

Tutti elementi che, assieme all’esame delle documentazioni ufficiale e ad un’attenta e puntuale ricerca, hanno concorso a determinare il valore di compravendita da attribuire ai beni oggetto di stima:

• Bene n. 1 € 995.032,50
• Bene n. 2 € 158.812,50
• Bene n. 3 € 49.087,50

Per un valore di stima totale di € 1.202.932,50