Vendita Asta Immobiliare Villino in Viale Viareggio – Fregene

Prezzo base € 270.000; offerta minima € 202.500,00; valore in aumento in caso di gara € 8.100,00; deposito cauzionale 10% del prezzo offerto.

Il Villino è situato a Fregene, meta tra le più ambite e note del litorale romano e laziale.

Fregene si caratterizza, infatti, per le numerose attrattive ed opportunità di svago nel tempo libero: spiagge, stabilimenti, piste ciclabili, locali e luoghi di interesse come l’Oasi di Macchiagrande rendono Fregene un luogo ideale per famiglie e non solo.

Il centro balneare di Fregene dista appena 30 km dalla città di Roma, per cui la sua posizione è ideale per raggiungere agevolmente il centro città senza soffrirne eccessivamente il caos. 

La Via Viareggio, ove è ubicato l’immobile, è la parallela del Lungomare di Levante: si impiegano appena 4 minuti a piedi per raggiungere il mare dal Villino (la distanza dal mare è di circa 350 m).  

La zona circostante il Villino è prevalentemente residenziale, ma risulta comunque ricca di servizi, fra cui ristoranti, locali, alberghi ed alimentari.

L’immobile, così come identificato al Catasto, confina a Nord con un giardino ad uso esclusivo/affaccio Viale Viareggio, a Sud con un giardino ad uso esclusivo/altra unità abitativa, ad Est e Ovest con altre unità abitative.  

L’immobile presenta, quindi, tre affacci liberi ed un lato in aderenza ad altra unità abitativa: la tipologia del compendio è quella tipica di un villino unifamiliare a schiera.

La proprietà si sviluppa su due livelli fuori terra ed un livello interrato:

al piano interrato: funzionale ed ampio locale cantinato;

al piano terra: luminoso soggiorno/sala da pranzo, angolo cottura, bagno, tre portici, ampio giardino con piscina scoperta;

al primo piano: due luminose camere da letto con annessi balconi e servizi igienici;

al secondo piano: locale multiuso, sinora utilizzato come lavatoio, ed ampio terrazzo;

La superficie commerciale complessiva ammonta a 117.2706 mq ed effettiva a 302.34 mq.

L’unità immobiliare si presenta in buono stato di conservazione; sono, tuttavia, necessari interventi di straordinaria manutenzione da effettuarsi sulla piscina, su tutta la pavimentazione in legno esterno e nel piano interrato, interessato da macchie di umidità di risalita.

Il Villino, al momento del sopralluogo da parte del perito, risultava disabitato.

Dettagli relativi all’immobile

Per quanto attiene alle caratteristiche costruttive prevalenti, si rileva che: le strutture portanti sono in c.a. ed i solai in latero – cemento. La copertura esterna è a falde inclinate con manto di copertura in tegole.

Le pareti interne si presentano in buono stato, tutte intonacate e tinteggiate, ad esclusione di quelle al piano interrato che risultano parzialmente degradate dall’umidità.

La pavimentazione interna al piano terra ed interrato è in cotto, utilizzato anche per la scala di collegamento.

Al primo e secondo piano le camere ed il locale multiuso sono pavimentati in rifinito parquet, mentre balconi e terrazzi con assi di legno.

Il bagno al piano terra presenta un rivestimento murario in maioliche, mentre quello al primo piano è rivestito di tesserine di ceramica, effetto mosaico. Gli infissi esterni sono in alluminio bianco con vetrocamera e grate, quelli interni in legno laccato.

Per quanto concerne l’esterno, l’area prospicente il portico con accesso diretto da Viale Viareggio si presenta interamente pavimentata con listelli in legno ed ospita la piscina interrata. La vasca è completamente rivestita con tesserine di lucido mosaico.

L’impianto di riscaldamento e produzione acqua calda è completamente autonomo, con caldaia alimentata a gas a metano. L’impianto elettrico è quello realizzato in conformità alle norme vigenti al momento della costruzione.

Normativa urbanistica e regolarità edilizia: La descrizione attuale del bene è conforme ai dati indicati nel pignoramento. La planimetria è rispondente allo stato di fatto, fatta eccezione per l’angolo cottura al piano terra.

La destinazione urbanistica dell’area non è ritenuta necessaria dal perito, in quanto trattasi di immobile già costruito.

Valore e stima: Per la stima, il perito ha fatto riferimento a diverse variabili: natura, consistenza e destinazione dell’immobile, stato di conservazione e manutenzione, zona urbana e grado di appetibilità, mercato immobiliare di immobili simili o similmente ubicati.

Sono stati, in particolare, adottati i seguenti criteri di valutazione:

• Criterio del mercato: fondato sul principio per cui il prezzo scaturisce dall’incrocio della domanda e dell’offerta relativa alla vendita di immobili similari, tenendo comunque presenti le caratteristiche intrinseche del bene.
• Criterio della selezione dei dati: selezione dei dati attraverso l’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare dell’agenzia del territorio), che conserva un buon grado di affidabilità e consente la comparazione con differenti aree territoriali.

Riepilogando il valore degli immobili ottenuti mediante tali criteri, si hanno

• Criterio di stima 1: Euro 290.600,00
• Criterio di stima 2: Euro 302.500,00

Media dei valori: Euro 593.100,00/2 = Euro 296.550,00  

Pertanto, tenuto conto delle peculiarità intrinseche ed estrinseche dell’immobile, nonché dei prezzi di mercato realizzati in recenti compravendite, si è attribuito un valore unitario all’appartamento de quo di Euro 296.000,00.

Il valore complessivo di stima dell’immobile è, dunque, di € 296.000,00 (duecentonovantaseimila/00).

Valutare il villino all’asta: posizione, caratteristiche e potenziale di investimento

Il villino in Viale Viareggio a Fregene, posto all’asta con prezzo base di 270.000 euro e offerta minima di 202.500 euro, si colloca in una delle zone più appetibili del litorale romano, a circa 350 metri dal mare e in contesto prevalentemente residenziale. La proprietà si sviluppa su tre livelli (interrato, terra, primo e locale multiuso al secondo piano), con giardino, piscina scoperta, portici, balconi e terrazzo, per una superficie commerciale di circa 117 mq e una effettiva di oltre 300 mq. La perizia ha stimato un valore di mercato pari a 296.000 euro, sulla base dei valori OMI e di comparazioni con immobili similari: ciò consente di valutare il margine potenziale tra prezzo di aggiudicazione e valore stimato, tenendo conto dei costi aggiuntivi (manutenzione straordinaria, spese condominiali, eventuale rimessa a norma).

Per un privato che cerca una seconda casa al mare, la posizione (a 30 km da Roma) e la tipologia del villino a schiera con tre lati liberi rappresentano elementi di forte attrattività. Per un investitore, invece, il focus deve essere sulla possibilità di messa a reddito: locazioni estive, affitti brevi, uso misto familiare/investimento. In entrambi i casi è fondamentale integrare i dati della perizia con una propria analisi del mercato locale, dei canoni praticabili e dei potenziali periodi di occupazione dell’immobile durante l’anno.

Stato dell’immobile, lavori necessari e regolarità edilizia

La perizia evidenzia che il villino si trova in buono stato di conservazione, pur richiedendo interventi di straordinaria manutenzione sulla piscina, sulla pavimentazione esterna in legno e sul piano interrato, interessato da fenomeni di umidità di risalita. All’interno, pavimenti in cotto al piano terra e interrato, parquet ai piani superiori, terrazzi e balconi con assi in legno; impianto di riscaldamento autonomo a gas metano, impianto elettrico conforme alle norme dell’epoca di costruzione. Sul piano urbanistico, la planimetria risulta conforme allo stato di fatto, con la sola eccezione dell’angolo cottura al piano terra; il perito non ritiene necessaria l’analisi della destinazione urbanistica dell’area, trattandosi di immobile già costruito.

Questi elementi consentono di stimare con una certa precisione il budget di lavori post‑acquisto: rifacimento o manutenzione della vasca e dei rivestimenti, sostituzione o trattamento delle pavimentazioni esterne in legno, interventi di deumidificazione e finitura al piano interrato. Una valutazione tecnica preventiva, magari con sopralluogo accompagnato da un professionista di fiducia, è consigliabile per tradurre tali esigenze in numeri concreti, così da definire un tetto di offerta coerente con il costo complessivo dell’operazione.

Strategie di utilizzo: seconda casa, locazioni brevi e valorizzazione del bene

La combinazione di giardino, piscina, vicinanza al mare e buona accessibilità da Roma rende il villino particolarmente interessante per chi intende sfruttarlo come abitazione stagionale e, al contempo, come fonte di reddito tramite locazioni turistiche nei periodi di non utilizzo. Fregene è meta consolidata per famiglie e per il turismo balneare, con stabilimenti, piste ciclabili, locali e l’Oasi di Macchiagrande nelle vicinanze: tutti elementi che incidono positivamente sulla domanda di alloggi di qualità. In ottica di investimento, l’immobile può essere valorizzato attraverso interventi mirati sul comfort (cura degli spazi esterni, efficienza degli impianti, finiture interne) e una gestione professionale degli affitti brevi.

La possibilità di incrementare il valore percepito del villino passa anche per una corretta presentazione del bene sul mercato (fotografie professionali, descrizioni accurate, gestione attenta delle recensioni), e per la scelta di canali di locazione adeguati al target (famiglie, gruppi di amici, soggiorni medio‑lunghi). Prima di partecipare all’asta, è utile avere già una strategia d’uso chiara: residenza, casa vacanze, investimento puro, o un mix delle tre.

Importanza della consulenza legale e tecnica nella procedura d’asta

Come per ogni acquisto all’asta giudiziaria, anche nel caso del villino di Fregene è consigliabile affidarsi a una consulenza legale specializzata.

Un avvocato esperto in aste immobiliari può analizzare il pignoramento, l’ordinanza di vendita e la perizia, verificare eventuali gravami residui, chiarire i tempi e le modalità di liberazione dell’immobile e assistere nella formulazione dell’offerta e nella gestione della cauzione. In parallelo, il supporto di un tecnico consente di tradurre le informazioni della perizia in un quadro operativo dei lavori necessari e delle potenziali criticità (umidità, manutenzione piscina, pavimentazione esterna).

La combinazione di analisi giuridica e tecnica riduce significativamente il rischio di sorprese dopo l’aggiudicazione e permette di valutare il villino in Viale Viareggio non solo come “occasione” di asta, ma come progetto abitativo o di investimento consapevole, nel quale prezzo, lavori, tempi e prospettive di reddito sono ponderati in modo unitario.