Salva Casa e opere parzialmente rimosse

L’art. 36-bis del Salva Casa deve favorire la regolarizzazione delle difformità edilizie anche se l’opera è stata parzialmente rimossa o adeguata per sicurezza.

Il Decreto Salva Casa, avviato con il d.l. 29 maggio 2024, n. 69, ha introdotto — in sede di conversione — l’art. 36-bis del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. La disposizione è entrata in vigore il 28 luglio 2024 e disciplina l’accertamento di conformità per parziali difformità, per talune irregolarità soggette a SCIA e per le variazioni essenziali.

Nell’applicazione pratica della nuova disciplina può porsi un problema: che cosa accade se l’opera oggetto dell’accertamento non è più presente nella sua consistenza originaria? Ad esempio, il proprietario può aver rimosso una porzione dell’intervento, un infisso, una vetrata o altri elementi dell’opera per eseguire lavori di manutenzione, eliminare infiltrazioni, mettere in sicurezza il manufatto o adeguarlo alle prescrizioni tecniche.

La risposta non può dipendere da un requisito — la permanenza materiale, costante e invariata dell’opera — che l’art. 36-bis non prevede espressamente. La norma richiede invece una verifica fondata sulla vicenda edilizia concreta, sulla data di realizzazione dell’intervento, sulla sua qualificazione giuridica e sulla conformità urbanistico-edilizia richiesta dalla legge.

L’art. 36-bis guarda al fatto storico dell’intervento

Il nuovo art. 36-bis si applica, nei limiti previsti dalla legge, agli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, agli interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA e alle variazioni essenziali di cui all’art. 32 del d.P.R. n. 380/2001.

La sanatoria richiede una doppia verifica non più coincidente nei due momenti temporali. L’intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione dell’istanza e ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della sua realizzazione: è la cosiddetta doppia conformità asimmetrica.

La domanda deve essere accompagnata dalla dichiarazione di un professionista abilitato, che attesti le conformità richieste e l’epoca dell’intervento. La legge attribuisce dunque rilievo alla ricostruzione documentale e tecnica dell’opera, non alla sola circostanza che ogni elemento materiale della difformità sia ancora fisicamente identico al momento della domanda.

Questo non significa che una sanatoria possa riguardare un’opera integralmente scomparsa senza alcun residuo interesse amministrativo o giuridico. Significa, però, che la parziale modifica, la riduzione o l’adeguamento dell’intervento non può trasformarsi automaticamente in una preclusione all’esame della pratica.

La sanatoria può essere subordinata a rimozioni e adeguamenti

La struttura dell’art. 36-bis conferma questa interpretazione. Il Comune può subordinare il rilascio del titolo in sanatoria all’esecuzione di interventi edilizi, anche strutturali, necessari a garantire il rispetto delle norme tecniche di sicurezza; può inoltre imporre la rimozione delle parti dell’opera che non risultino sanabili.

Il legislatore ha quindi previsto una regolarizzazione che può essere progressiva e condizionata.

L’intervento non deve necessariamente essere conservato per intero: una parte può essere mantenuta, un’altra può essere modificata per renderla conforme e un’altra ancora può essere rimossa.

Sarebbe incoerente ritenere che il privato perda l’accesso alla procedura proprio quando abbia già adottato, spontaneamente, quelle misure di prudenza, manutenzione o sicurezza che il Comune avrebbe potuto prescrivere come condizione per definire favorevolmente la domanda.

L’art. 36-bis non configura un condono generalizzato. Il cittadino deve dimostrare la sussistenza dei requisiti urbanistici ed edilizi, deve produrre un’asseverazione tecnica e deve sostenere gli oneri economici previsti dalla legge. Ma il procedimento deve essere interpretato in modo coerente con la finalità di recuperare alla legalità le situazioni che il legislatore ha ritenuto regolarizzabili.

Alcuni esempi: manutenzione, sicurezza e rimozione parziale dell’opera

Si pensi a una chiusura realizzata in parziale difformità — come una vetrata, un infisso, una schermatura o un elemento di tamponatura — che venga rimossa in tutto o in parte per consentire lavori di manutenzione della facciata, eliminare infiltrazioni, riparare elementi deteriorati, eseguire verifiche impiantistiche o intervenire sulle strutture.

La rimozione dell’infisso può essere necessaria, ad esempio, per accedere a una porzione di muratura interessata da umidità, per sostituire elementi degradati, per mettere in sicurezza un’apertura, per adeguare un parapetto, per realizzare lavori antincendio o per effettuare un consolidamento. In tutte queste ipotesi, la modifica dell’opera può essere funzionale alla tutela dell’immobile e dell’incolumità delle persone, non certo espressione di una volontà di sottrarsi ai controlli.

Lo stesso vale per la rimozione di porzioni di controsoffitto necessaria per verificare impianti o strutture, per l’eliminazione di una parte di tramezzatura destinata a mettere in sicurezza un ambiente, per la sostituzione di rivestimenti deteriorati, per la rimozione di una porzione di chiusura esterna o per l’esecuzione di opere urgenti di impermeabilizzazione.

In casi simili, il proprietario dovrebbe poter documentare la consistenza dell’intervento originario e quella residua mediante rilievi tecnici, fotografie datate, elaborati progettuali, fatture, relazione asseverata, comunicazioni edilizie e documentazione relativa ai lavori manutentivi. L’Amministrazione dovrà valutare la domanda nel merito, verificando se l’opera residua e gli eventuali adeguamenti possano essere ricondotti alla procedura dell’art. 36-bis.

Non può essere favorito chi lascia l’opera abusiva intatta

Negare l’accesso alla procedura soltanto perché il privato ha parzialmente rimosso o modificato l’opera condurrebbe a un trattamento irragionevolmente deteriore di chi si attiva per ridurre l’impatto della difformità e per riportare l’immobile verso la conformità.

L’effetto sarebbe paradossale: chi conserva integralmente l’opera irregolare e continua a beneficiarne potrebbe presentare la domanda ex art. 36-bis, mentre chi ha rimosso un infisso, eliminato una porzione non sicura o eseguito opere di manutenzione potrebbe vedersi opporre la non attuale consistenza dell’intervento.

Una lettura di questo tipo finirebbe per avvantaggiare, in modo grottesco e contrario alla ragionevolezza, chi persevera nell’illecito integrale rispetto a chi assume una condotta responsabile. Sarebbe una conclusione difficilmente conciliabile con il principio di uguaglianza e ragionevolezza dell’art. 3 della Costituzione e con la ratio della riforma, che è quella di favorire la definizione delle difformità minori o parziali attraverso un percorso controllato, oneroso e tecnicamente verificabile.

La questione, quindi, non dovrebbe essere se il manufatto sia rimasto immutato nel tempo. La domanda corretta è un’altra: la difformità accertata, l’opera residua e gli interventi necessari per l’adeguamento rientrano nell’ambito dell’art. 36-bis e soddisfano i requisiti di conformità previsti dalla legge?

I limiti restano: non ogni abuso può essere regolarizzato

Questa impostazione non elimina i confini della nuova sanatoria. L’art. 36-bis non sostituisce la disciplina ordinaria dell’art. 36 per gli interventi realizzati in totale assenza o in totale difformità dal permesso di costruire; tali fattispecie restano soggette al regime più rigoroso previsto dal Testo Unico dell’Edilizia.

Restano inoltre autonomi e imprescindibili i profili paesaggistici, strutturali, sismici e vincolistici. Qualora l’intervento sia stato eseguito senza autorizzazione paesaggistica o in difformità da essa, occorre seguire la specifica procedura che impone il coinvolgimento dell’autorità preposta alla tutela del vincolo e la valutazione della compatibilità paesaggistica.

La parziale rimozione dell’opera non consente, dunque, di superare vincoli inderogabili o di sanare ciò che la legge non permette di sanare. Tuttavia, non può neppure diventare un pretesto per negare, senza una reale istruttoria, la procedura introdotta dal Salva Casa a chi abbia già compiuto interventi diretti alla sicurezza o alla regolarizzazione dell’immobile.

La corretta verifica è tecnica e giuridica, caso per caso

Ogni vicenda richiede una ricostruzione accurata: titoli edilizi, data delle opere, natura della difformità, consistenza dell’intervento prima e dopo gli adeguamenti, disciplina urbanistica vigente, eventuali vincoli e provvedimenti amministrativi già adottati.

Se l’intervento è stato soltanto parzialmente rimosso o modificato per ragioni di manutenzione, sicurezza o adeguamento, l’istanza ex art. 36-bis non dovrebbe essere esclusa in via automatica. Al contrario, deve essere verificato se quella rimozione costituisca parte di un percorso di conformazione dell’immobile alle regole tecniche e urbanistiche.

Il Salva Casa può realizzare la sua funzione soltanto se applicato secondo una logica di effettiva conformità: non premiando chi conserva l’abuso, ma consentendo a chi collabora, adegua e documenta la propria posizione di ottenere una valutazione completa, concreta e ragionevole della possibilità di regolarizzare l’intervento.