Salva Casa una nuova possibilità per chi ha ricevuto un diniego di sanatoria

Hai ricevuto un diniego di sanatoria edilizia oppure un provvedimento negativo nell’ambito di un’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167 del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42?

Se hai impugnato il provvedimento e il giudizio è ancora pendente, il Decreto Salva Casa può aprire uno spazio concreto per riesaminare la posizione dell’immobile alla luce della normativa sopravvenuta.

Non si tratta di un automatismo, né di una riapertura indiscriminata di pratiche ormai chiuse. Ma, se manca un giudicato definitivo che abbia accertato l’insanabilità dell’intervento, la pendenza del ricorso consente di valutare la presentazione di una nuova istanza fondata sull’art. 36-bis del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Il T.A.R. Campania, Salerno, Sezione II, sentenza 26 maggio 2026, n. 992, ha riconosciuto che una nuova domanda di regolarizzazione, proposta nel quadro normativo introdotto dal Salva Casa e corredata dalla relazione tecnica richiesta, investe nuovamente il Comune del potere di valutare la sanabilità dell’opera secondo presupposti diversi e più ampi rispetto a quelli precedentemente esaminati.

Il punto centrale è quindi semplice: il diniego impugnato non equivale a un giudicato. Finché il processo è pendente, e a maggior ragione se il provvedimento amministrativo non è divenuto definitivo, il proprietario o il responsabile dell’intervento può verificare se la fattispecie rientri nel nuovo perimetro della sanatoria.

Il Salva Casa non “cancella” ogni abuso, ma cambia le regole per le difformità minori 

Il Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, ha introdotto l’art. 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia.

La disposizione riguarda le opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, nonché gli interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA ordinaria e le variazioni essenziali contemplate dalla norma.

L’art. 36-bis riguarda, tra l’altro, le variazioni essenziali di cui all’art. 32 del d.P.R. n. 380/2001: ad esempio, mutamenti d’uso che incidano sugli standard urbanistici, incrementi rilevanti di volume o superficie, modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi o della localizzazione dell’edificio, alterazioni delle caratteristiche dell’intervento assentito e violazioni sostanziali della disciplina antisismica. La qualificazione concreta resta tuttavia soggetta anche alla normativa regionale applicabile.

Per tali fattispecie, il legislatore ha abbandonato la tradizionale e più severa doppia conformità richiesta dall’art. 36.

Non occorre più dimostrare che l’opera fosse integralmente conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.

L’art. 36-bis richiede invece:

• la conformità urbanistica alla disciplina vigente quando viene presentata l’istanza;
• la conformità edilizia alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

Questa è la cosiddetta doppia conformità asimmetrica. È uno strumento pensato soprattutto per immobili risalenti, per varianti esecutive, per errori progettuali o per difformità che, pur non corrispondendo perfettamente al titolo originario, risultino oggi compatibili con la pianificazione urbanistica.

Resta essenziale la corretta qualificazione dell’abuso. Le opere in totale assenza di permesso di costruire o in totale difformità dal titolo continuano a essere assoggettate alla disciplina ordinaria dell’art. 36, con il requisito della doppia conformità piena.³ La distinzione tra abuso totale, parziale difformità e variazione essenziale non è quindi una questione meramente terminologica: può decidere l’accesso o meno alla nuova procedura.

Il ricorso pendente e la nuova istanza: attenzione alla strategia processuale

Quando un diniego è già stato impugnato, la possibilità di presentare un’istanza ex art. 36-bis deve essere gestita con attenzione. La nuova domanda non sostituisce automaticamente il giudizio, ma può rendere non più attuale l’interesse a ottenere una pronuncia sul precedente diniego, perché il Comune viene nuovamente chiamato a decidere sulla regolarizzabilità dell’opera nel nuovo quadro normativo.

Non significa che il cittadino debba rinunciare senza valutazioni al ricorso già proposto.

Occorre, piuttosto, coordinare il procedimento amministrativo e la causa pendente: depositare in giudizio la nuova istanza, rappresentare lo ius superveniens, chiedere — ove opportuno — un rinvio della trattazione o valutare la sopravvenuta carenza di interesse soltanto dopo che l’Amministrazione abbia riaperto effettivamente il proprio potere istruttorio.

La giurisprudenza ha chiarito che la domanda di sanatoria può rendere temporaneamente inefficace e ineseguibile l’ordine di ripristino fino alla definizione della pratica; se la domanda viene respinta, l’ordine torna però a produrre i suoi effetti.

Perciò la nuova istanza deve essere completa, tecnicamente solida e presentata prima che maturino preclusioni irreversibili.

E se esiste anche un vincolo paesaggistico?

La presenza di un vincolo paesaggistico non deve indurre a conclusioni automatiche, ma impone una verifica ancora più rigorosa. L’art. 167 del Codice dei beni culturali e del paesaggio conserva un limite preciso: l’accertamento di compatibilità paesaggistica è ammesso, tra l’altro, per lavori che non abbiano creato o aumentato superfici utili o volumi, per difformità relative ai materiali e per interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.⁴

L’art. 36-bis prevede tuttavia una procedura specifica anche per interventi eseguiti senza autorizzazione paesaggistica: il Comune deve acquisire il parere vincolante dell’autorità preposta al vincolo sulla compatibilità paesaggistica dell’opera.

 Ciò rende necessario distinguere con precisione il titolo edilizio dalla tutela paesaggistica: la potenziale sanabilità urbanistico-edilizia dell’intervento non elimina, da sola, l’esigenza di verificare la compatibilità con il vincolo.

La sentenza del Consiglio di Stato, Sezione VII, 7 agosto 2026, n. 6448, evidenzia il limite più netto: un manufatto totalmente abusivo, che abbia creato nuova volumetria in area vincolata, non può essere recuperato attraverso una sanatoria paesaggistica postuma; tanto più quando l’abusività sia stata già definitivamente accertata in giudizio. Ma questo non equivale a escludere ogni verifica nei casi di difformità parziali, di opere prive di incremento volumetrico o di controversie ancora non definite.

Il vero limite è il giudicato, non il semplice diniego

La recente giurisprudenza mostra che il confine decisivo è il giudicato sull’abusività, non la mera esistenza di un diniego o di un ordine di demolizione.

Quando una sentenza definitiva abbia già accertato in modo irretrattabile l’insanabilità dell’opera, la disciplina sopravvenuta non può essere utilizzata per eludere l’efficacia vincolante della decisione.

La Corte di cassazione ha peraltro escluso l’applicazione retroattiva dell’art. 36-bis alle istanze presentate e già valutate prima dell’entrata in vigore della riforma, in assenza di una disposizione transitoria espressa.

La via corretta non è dunque chiedere che la nuova legge modifichi retroattivamente il passato. È presentare, quando la posizione non sia coperta da giudicato e l’intervento rientri nell’ambito oggettivo dell’art. 36-bis, una nuova domanda autonoma, istruita secondo le regole vigenti e corredata dall’asseverazione del tecnico abilitato.

Cosa verificare prima di presentare la nuova domanda

Prima di agire è necessario ricostruire con precisione la vicenda dell’immobile: titoli edilizi originari, elaborati progettuali, data e consistenza delle opere, strumenti urbanistici applicabili, provvedimenti comunali, eventuali ricorsi e stato del processo. La prova dell’epoca di realizzazione e della consistenza dell’intervento riveste un’importanza centrale, poiché l’istanza deve essere supportata dalla dichiarazione del tecnico abilitato sulle conformità richieste.²

Occorre poi accertare se l’opera sia realmente una parziale difformità o un intervento riconducibile alla SCIA, se vi siano vincoli e quale sia la loro data di imposizione, se l’area disponga oggi della conformità urbanistica richiesta e se siano necessari interventi correttivi.

In merito alla parziale difformità, inoltre, subisce deroghe stabilite dalla Regione di appartenza.

L’art. 36-bis consente infatti al Comune di subordinare la sanatoria all’esecuzione di opere necessarie per assicurare sicurezza e rispetto delle norme tecniche, ovvero alla rimozione delle sole parti non sanabili.

Il Salva Casa non è un condono e non promette risultati automatici. È però una opportunità normativa effettiva per il cittadino che abbia ricevuto un diniego, abbia un giudizio ancora pendente e disponga di una difformità tecnicamente inquadrabile nel nuovo art. 36-bis. Prima di subire gli effetti di un provvedimento repressivo o di abbandonare un contenzioso, vale la pena verificare con rigore se la nuova disciplina consenta una regolarizzazione che, fino al 2024, sarebbe stata difficilmente praticabile.

Nel Lazio, cubature accessorie, volumi tecnici e diversa distribuzione interna non sono variazioni essenziali

Per gli immobili situati nel Lazio, la qualificazione della difformità deve essere compiuta anche alla luce dell’art. 17 della legge regionale Lazio 11 agosto 2008, n. 15, dedicato alle variazioni essenziali nell’ambito della vigilanza urbanistico-edilizia.

La disposizione contiene un chiarimento di grande rilievo pratico per il cittadino: ai sensi del comma 3, non possono in ogni caso essere considerate variazioni essenziali le difformità che incidano esclusivamente sull’entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici o sulla distribuzione interna delle singole unità abitative. La previsione riproduce il principio posto dall’art. 32, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001, secondo cui tali modifiche non assumono, per definizione legislativa, quel grado di rilevanza tale da trasformare l’intervento in una variazione essenziale.

Il punto è decisivo perché la variazione essenziale, nel Lazio, è normalmente equiparata — quanto al regime sanzionatorio — alle fattispecie più gravi di assenza totale o totale difformità dal titolo, mentre la parziale difformità segue un diverso regime.

La giurisprudenza qualifica quest’ultima come una modifica dell’opera prevista dal titolo, eseguita con divergenze qualitative o quantitative che incidono su elementi particolari e non essenziali della costruzione, senza alterarne le strutture essenziali.

Pertanto, una diversa collocazione di tramezzi, una redistribuzione degli ambienti interni, l’incidenza su locali tecnici o su cubature accessorie (come stenditoi, lavatoi, magazzini, cantine, logge) non possono essere automaticamente invocati dal Comune per sostenere l’esistenza di una variazione essenziale. La valutazione deve restare concreta e unitaria: occorre verificare la consistenza complessiva delle opere, il loro rapporto con il titolo edilizio, l’eventuale incidenza su strutture, sagoma, volume principale, parametri urbanistici, destinazione d’uso e carico urbanistico.

Anche la Corte di cassazione, Sezione III penale, 12 marzo 2024, n. 10238, ha richiamato l’esclusione delle cubature accessorie, dei volumi tecnici e della distribuzione interna dalla nozione di variazione essenziale, sottolineando la necessità di esaminare l’intervento nel suo complesso e non attraverso una lettura frammentaria delle singole opere.

Questa distinzione può assumere un rilievo diretto nell’applicazione del Salva Casa. Se la difformità non è una variazione essenziale — o se rientra nella diversa categoria della parziale difformità — occorre verificare l’accesso alla procedura di sanatoria disciplinata dall’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, secondo la quale rilevano la conformità urbanistica al momento della domanda e la conformità edilizia al momento della realizzazione.

La corretta qualificazione tecnica e giuridica dell’opera è quindi il primo passaggio indispensabile per non precludere al proprietario una possibilità di regolarizzazione.