Trasformazione del diritto di superficie PEEP e silenzio del Comune

Hanno già pagato il terreno. Perché devono pagarlo di nuovo?

Una famiglia. Un mutuo acceso oltre trent’anni fa. Un appartamento costruito nell’ambito dell’edilizia economica e popolare, acquistato con sacrifici, rinunce, turni straordinari e la convinzione di poter finalmente mettere radici in un luogo stabile e sicuro.

Il protagonista di questa storia non è una sola persona, ma un’intera comunità: i residenti di un complesso nato da una cooperativa edilizia che, alla fine degli anni Ottanta, aveva edificato un intervento residenziale su aree comprese in un piano PEEP.

All’inizio sembrava tutto lineare. Il Comune di Ariccia avrebbe dovuto espropriare i terreni, trasferirli e consentire la costruzione in diritto di superficie. Le famiglie avrebbero acquistato gli alloggi a condizioni calmierate, secondo il modello pubblico dell’edilizia agevolata. Una promessa di stabilità, una scelta di fiducia verso l’ente locale.

Poi qualcosa si inceppa.

L’esproprio non viene perfezionato. I proprietari originari dei terreni agiscono in giudizio. La cooperativa viene condannata per occupazione abusiva e costretta a risarcire somme rilevanti. Quelle somme vengono pagate. E non una sola volta: seguono accordi transattivi con altri proprietari, con ulteriori esborsi che gravano indirettamente sui soci assegnatari.

Anni dopo, quando si apre la possibilità di trasformare il diritto di superficie in piena proprietà, il Comune chiede ai condomini oltre settemila euro per ciascun alloggio.

La domanda che serpeggia tra scale e assemblee è tanto semplice quanto lacerante: non abbiamo già pagato il terreno?

Silenzio dell’Amministrazione e richiesta di compensazione

Il punto centrale della controversia non è la gratuità. Questo è l’equivoco che segna la posizione dell’ente locale.

La cooperativa e il condominio non chiedono di non pagare. Non invocano un privilegio. Non pretendono un’eccezione immotivata alla legge. Chiedono che venga riconosciuto ciò che è già stato versato a causa dell’inerzia amministrativa e che quelle somme siano portate in detrazione, in un’ottica di compensazione.

Negli anni Novanta la cooperativa aveva pagato, in esecuzione di sentenze e accordi transattivi, importi significativi ai proprietari dei terreni, perché l’esproprio non era stato perfezionato dall’ente pubblico o dal soggetto delegato. Quelle somme – secondo i ricorrenti – costituiscono il prezzo sostanziale del terreno, già sostenuto in luogo dell’amministrazione.

Non solo. Una delibera consiliare aveva riconosciuto la necessità di individuare una forma transattiva per i danni subiti dai cittadini coinvolti in procedure di esproprio non correttamente attivate. E nel 2016 era stato approvato un emendamento che richiamava integralmente quella delibera, con contestuale dichiarazione di “nulla a pretendere”.

Nel dicembre 2023 viene inviata una diffida al Comune per ottenere l’esecuzione della deliberazione e la definizione definitiva della vicenda. L’amministrazione non risponde.

Il silenzio pesa. Per chi ha già affrontato cause civili, pagato risarcimenti e vissuto anni di incertezza, l’assenza di una presa di posizione diventa un ulteriore segnale di distanza istituzionale.

Scatta così l’azione contro il silenzio ai sensi dell’art. 31 c.p.a., con richiesta di accertamento dell’inadempimento e di condanna a provvedere.

Dal silenzio al diniego: la posizione del Comune

Nel corso del giudizio, il Comune adotta una nota formale con cui afferma che la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà è e resta onerosa, quantificando l’importo dovuto in € 7.352,54 per ciascun alloggio.

Secondo l’amministrazione, le delibere consiliari intervenute negli anni hanno sempre ribadito il carattere oneroso dell’operazione. La normativa statale disciplina il calcolo del corrispettivo e non prevede ipotesi di gratuità.

Ma qui sta la frattura.

Le famiglie non chiedono la gratuità. Chiedono che si tenga conto delle somme già pagate, invocando la compensazione di un credito maturato nei confronti dell’ente, anche alla luce dell’art. 1241 c.c. e del contenuto delle deliberazioni consiliari.

Non è uno scontro tra chi vuole pagare e chi non vuole pagare. È uno scontro tra due letture della stessa storia amministrativa e della stessa sequenza di atti.

Il supporto dell’Avvocato Amministrativista

La vicenda si trascina da quasi trent’anni. I figli hanno ereditato non soltanto l’appartamento, ma anche una questione giuridica irrisolta che rischia di trasformarsi in un nuovo esborso economico.

È in questo momento che matura la decisione di reagire.

La comunità si affida all’Avvocato per trasformare un disagio diffuso in una domanda giuridicamente strutturata e tecnicamente solida. Viene impugnata la nota comunale.

I ricorrenti chiedono l’annullamento dell’atto per travisamento dei fatti e difetto di istruttoria; la condanna dell’amministrazione ai sensi dell’art. 30 c.p.a., affinché venga adottato un provvedimento che porti in detrazione le somme già versate dalla cooperativa ai proprietari dei terreni; in subordine, una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., che riconosca la detraibilità o compensazione di tali importi.

Non si tratta di una posizione pretestuosa. Si tratta della richiesta di coerenza tra ciò che l’organo politico aveva deliberato e ciò che l’apparato amministrativo sta ora negando.

Le sfide processuali: l’emendamento del 2016 e il difetto di istruttoria

Il giudice amministrativo concentra l’attenzione su un elemento decisivo: l’emendamento approvato nel 2016.

Dalla documentazione emerge che il Consiglio comunale aveva deliberato il richiamo integrale della precedente decisione con contestuale dichiarazione di “non avere nulla a pretendere”. Si tratta di un passaggio che, nella prospettiva dei ricorrenti, fonda l’obbligo di definire la vicenda in chiave compensativa.

Il dirigente, nella nota impugnata, aveva però omesso di valutare questo aspetto, limitandosi a ribadire la natura onerosa della trasformazione e a quantificare l’importo dovuto.

Il Tribunale rileva un difetto di istruttoria: l’amministrazione avrebbe dovuto esaminare le ricadute dell’emendamento, anche solo per escludere, con motivazione adeguata, che esso comportasse un impegno transattivo o un obbligo di compensazione.

Su questo punto il ricorso viene accolto e la nota comunale viene annullata.

Cosa chiedevano i ricorrenti e cosa ha deciso il giudice

I ricorrenti avevano chiesto qualcosa di più dell’annullamento.

Avevano domandato al giudice di riconoscere che, in esecuzione della deliberazione consiliare del 2016, il Comune fosse tenuto a portare in detrazione le somme già versate e, conseguentemente, di condannarlo ai sensi dell’art. 30 c.p.a. all’adozione di un provvedimento conforme a tale obbligo.

In alternativa, avevano chiesto una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., che sostituisse l’atto amministrativo mancante e sancisse la compensazione tra quanto richiesto per la trasformazione e quanto già pagato negli anni Novanta a causa del mancato esproprio.

Il giudice, pur annullando la nota per difetto di istruttoria, respinge incomprensibilmente le domande di condanna e quella costitutiva.

Secondo il Tribunale, la richiesta di definizione dell’accordo transattivo deve essere oggetto di una nuova valutazione da parte dell’amministrazione, la quale dovrà riesaminare la vicenda tenendo conto dell’emendamento del 2016 e motivare in modo puntuale.

In sostanza, il giudice impone un nuovo esame, ma non sostituisce la propria decisione a quella dell’ente.

Le spese di lite vengono integralmente compensate, in ragione della particolarità e complessità della vicenda.

Per le famiglie si tratta di una vittoria solo parziale. Hanno ottenuto il riconoscimento di un vizio rilevante. Ma non hanno ancora una risposta definitiva sulla compensazione e devono attendere una nuova determinazione dell’ente.

Le criticità della decisione: art. 30 c.p.a. e compensazione delle spese

La controversia rientra nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, il quale può conoscere anche dei diritti soggettivi e adottare pronunce di condanna.

La scelta di fermarsi all’annullamento per difetto di istruttoria, senza entrare nel merito della spettanza della compensazione, appare improntata a cautela.

Tuttavia, gli elementi fattuali erano già delineati, le delibere erano agli atti, le somme versate risultavano documentate.

Una pronuncia più incisiva, ai sensi dell’art. 30 c.p.a., avrebbe potuto offrire una risposta definitiva a una vicenda che dura da decenni, evitando il rischio di un nuovo ciclo di atti e contenziosi, ma soprattutto sarebbe stata la declinazione naturale della parola giustizia!

Anche la compensazione integrale delle spese merita attenzione.

L’atto è stato annullato per un vizio istruttorio significativo, consistente nella mancata considerazione di un passaggio deliberativo rilevante.

La compensazione, pur giustificata dalla complessità del caso, attenua l’effetto concreto della vittoria giudiziale e lascia i ricorrenti gravati dei costi di un processo resosi necessario a fronte di un atto risultato illegittimo.

tra affidamento e responsabilità amministrativa

Le trasformazioni dei diritti di superficie nei piani PEEP sono spesso il luogo in cui emergono errori storici, ritardi amministrativi e aspettative legittime dei cittadini.

Questa storia dimostra quanto sia fragile l’equilibrio tra decisione politica e attuazione gestionale. Dimostra anche che l’annullamento di un atto, pur importante, non sempre coincide con la soluzione sostanziale del problema.

Le famiglie non cercano privilegi. Cercano coerenza. Cercano il riconoscimento di un pagamento già sostenuto. Cercano una risposta chiara e definitiva.

Ma quando si rischia di pagare due volte per la stessa terra, la giustizia non può limitarsi a un rinvio. Prima o poi, deve trasformarsi in una decisione piena.