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Villa en Nemi en venta en subasta - Via Nemorense

fragoline di nemiFecha de venta 28/05/2021 a las 15:30; precio base 887.853,00 €; puja mínima 665.889,00 €, aumento mínimo 59.200,00 €; deposito de seguridad 10% del precio ofertado.


La prestigiosa villa en subasta se encuentra en Nemi, el “pueblo de las fresas y las flores”, dentro del perímetro constituido por el Parque Regional de los Castelli Romani.

El municipio de Nemi es, de hecho, el segundo más pequeño de la zona de Castelli, conocido por el cultivo de fresas y por su fiesta, que tiene lugar todos los años en el clima templado el primer domingo de junio.

El centro histórico se encuentra en una posición panorámica sobre el sugerente lago de Nemi, famoso por ser el sitio del descubrimiento de dos barcos romanos de la época de Calígula, conservados en el Museo de Barcos Romanos hasta su destrucción en 1944.

El lago Nemi es un verdadero "espejo de agua", ubicado en el cráter de un antiguo volcán, cuyas laderas están cubiertas de bosques.

Gracias a su historia, tradiciones, el lago encantador, el pueblo encantador, la espléndida "Terraza de los Enamorados", así como la excelente calidad de la estadía y la bienvenida reservada a los turistas, Nemi ha sido galardonada con la "bandera naranja". por el Touring Club Italiano.

El municipio de Nemi es ideal para quienes aman disfrutar de la naturaleza y los sabores de la tradición, sin alejarse demasiado del centro de la ciudad.

Roma está, de hecho, a solo 30 km del municipio de Nemi y, por lo tanto, se puede llegar fácilmente en 40 minutos en coche.

Villa Vista del lago Nemi desde via Nemorense

entrata villa nemi in vendita via nemorenseLa Villa está ubicada en Via Nemorense, dentro de un paisaje con un fuerte impacto ambiental, así como una vista panorámica, dada la posición predominante hacia el lago Nemi.

Se trata de un edificio de varios pisos, distribuido en cinco niveles (sótano, planta baja, primero, segundo y tercero) compuestos de la siguiente manera:

en el sótano hay una amplia bodega y sala de calderas, para un área total de 69 metros cuadrados;

Planta baja (416 m2), primer piso (416 m2), segundo piso (261 m2) y tercer piso (47 m2, más una pequeña terraza pavimentada), están destinados a uso residencial y, por tanto, están formados por dormitorios. , aseo, salón y cocina.

Todo con una capilla contigua de 52 metros cuadrados. Se trata de un edificio con estructura de alzado de mampostería y cubierta inclinada inclinada con estructura de madera. La propiedad consta de una habitación principal y una habitación adyacente, que se comunican a través de una puerta.

Hasta la fecha, el medio ambiente parece carecer de una funcionalidad específica y más bien en desuso, pero en cualquier caso en mal estado de conservación y mantenimiento.

La propiedad se completa con un área abierta de considerable tamaño, actualmente utilizada para césped y bosque con árboles altos, pero en bastante buen estado de conservación y mantenimiento, que ahora está parcialmente vallada.

Se accede a la propiedad por vía pública, a través de una amplia avenida compartida con terceros, que además se encuentra en bastante buen estado de conservación y mantenimiento.

El lote de venta (única) incluye, además de la propiedad total de la unidad de vivienda en cuestión, el área descubierta y la pequeña capilla, también terrenos destinados a actividades agroforestales que, en el momento del acceso, se fusionaron con otras porciones. de terreno y sin revisión.

Los activos no son fácilmente divisibles por naturaleza, por lo que el experto decidió proceder con un solo lote de venta.

También es necesario considerar que la documentación requerida por el artículo 567, párrafo 2 del Código de Procedimiento Civil italiano, parece completa.


En el momento de la inspección por parte del perito, la Villa también estaba ocupada por terceros con contrato de arrendamiento exigible: ante esta circunstancia, el Abogado Buccilli dará un dictamen oportuno en la asesoría jurídica para proponer la solución más adecuada al caso.


Regularidad urbanística de la villa en venta

Esterno villa nemi in vendita vista lagoLa considerable superficie convencional de la Villa es de 1.797,40 metros cuadrados: la consistencia del edificio tal como se describe, se deriva de los relevamientos realizados por el perito, ya que para el inmueble en cuestión no existe título de edificación que legitime la regularidad. urbanismo.

Esta circunstancia depende de que el inmueble se construyó en un período bastante anticuado y, en todo caso, anterior al 1 de septiembre de 1967, según consta en la escritura de compraventa. Por otro lado, un S.C.I.A. de 2011 por diferente distribución de los espacios interiores, en los que se muestran los destinos de todas las plantas, en cumplimiento de lo informado en los planos catastrales.

cappella villa asta nemiLa capilla, como se anticipó, se extiende por 52 metros cuadrados, nuevamente según los reconocimientos realizados por el perito durante la inspección.

Finalmente, el terreno consta de una superficie total convencional de 1.450,00 metros cuadrados, según consta en el Registro de la Propiedad de la parcela en cuestión, actualmente descrita en la clase huerto 3.

En cuanto a los datos catastrales, basta aquí informar que la villa está inscrita en la categoría A / 8, clase U, superficie catastral 1212 metros cuadrados, renta 11387,87 euros.

Estado de conservación, pendiente de reestructuración

scalinata villa in asta nemiEn cambio, en lo que respecta al estado de conservación, la propiedad fue infestada externamente con vegetación espontánea; internamente, está desprovisto de acabados particulares y tiene varias demoliciones en los tabiques y la escalera de conexión, debido a una reestructuración emprendida y nunca terminada.

En general, por lo tanto, la unidad inmobiliaria necesita renovaciones masivas, que le permitan disfrutar plenamente de la encantadora Villa con un área al aire libre contigua.

Legislación y restricciones urbanísticas: La propiedad en cuestión se encuentra dentro de la zona L y está sujeta a la restricción del paisaje de conformidad con el Decreto Legislativo n. 42/2004 y s.s.mm.i.i.

También existen las limitaciones de la Autoridad del Parque Castelli Romani, por lo que las actividades de construcción están sujetas a la opinión positiva del organismo mencionado, la limitación relativa a la legislación sobre autorizaciones en áreas sísmicas, así como la limitación hidrogeológica.

Como se anticipó, el perito no encontró diferencias constructivas: entre las escrituras del Municipio de Nemi solo se encuentra la S.C.I.A. de 2011, por los pequeños cambios relacionados con la demolición de un tabique entre dos habitaciones en el primer piso.

Sin embargo, cabe señalar que este informe ahora es ineficaz, por lo que cualquier comprador, si desea proceder con la renovación de la villa, cumpliendo con todas las restricciones existentes, debe presentar una nueva solicitud al Municipio de Nemi y obtener el relativo autorizaciones.

Precio de venta de la Villa

Valor y tasación: Para determinar el valor de tasación del edificio antiguo, el perito ha conciliado su experiencia profesional con las indicaciones de diversos textos de tasación.

Los criterios de estimación adaptados son la búsqueda del precio de mercado más probable del activo en función de todas sus características extrínsecas e intrínsecas, la ubicación, el atractivo comercial y el estado de conservación y mantenimiento del activo. El valor presente de la propiedad se determinó capitalizando los ingresos anuales de la renta presunta.

El valor resultante también se comparó con el valor de mercado de los activos que caen dentro de la misma área que se deriva de la OMI publicada por la Agencia Tributaria.

A fin de cuentas, el experto consideró justo fijar el valor de 3.415.060,00 euros (tres millones cuatrocientos quince mil sesenta, 00) como el valor de mercado más probable del activo en cuestión.

Plano y otras fotos a petición del interesado.

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