Compra de propiedades en subasta

Comprar bienes raíces en subastas judiciales le permite ahorrar del 10 al 40% del precio del mercado libre.

La subasta judicial es un procedimiento de cesión de bienes en el que el derecho de compra pertenece al "mejor postor", o más bien al competidor que presenta la oferta más alta.

Está precedido por un aviso de subasta. En el caso de subasta de objetos resultantes de una ejecución inmobiliaria, el aviso debe ser colocado por tres días consecutivos en el registro de la oficina judicial frente a la cual se desarrolla el proceso.

Si el valor de los bienes muebles supera los veinticinco mil euros o si existen bienes inmuebles, el aviso también deberá publicarse en sitios web específicos y en periódicos nacionales al menos cuarenta y cinco días antes del plazo de presentación de ofertas o de la fecha de la subasta, junto con una copia. de la orden del juez y una estimación de los bienes.

Para las modalidades de participación no existe un criterio general, siempre es necesario hacer referencia a las indicaciones contenidas en la orden o en el anuncio de venta del procedimiento, las cuales varían según las prácticas y normas adoptadas por el Tribunal competente.

Abogado de compra de propiedades en subasta

Se puede realizar de diferentes formas: venta "con encantamiento", venta "sin encantamiento", venta por convenio privado.

En la venta sin encantamiento, la oferta es irrevocable e inmediatamente vinculante y la adjudicación en la audiencia es definitiva, mientras que en la venta con encantamiento, otros competidores que no hayan participado en la licitación aún pueden presentar nuevas ofertas dentro de los diez días posteriores a la adjudicación.

La compraventa de bienes inmuebles puede ser realizada personalmente por el Juez de Ejecución o por un profesional delegado por él (notario, abogado, contador público) y siempre según las indicaciones y bajo la supervisión del mismo Juez.

En cuanto a los métodos de licitación, la subasta se puede realizar con el sistema de pujas secretas, con el de velas vírgenes y con el del subastador público.

En el primer caso, se fija el precio básico (mínimo o máximo), que puede mantenerse en secreto o declararse en el anuncio de subasta, y las ofertas se entregan en un sobre cerrado y se abren públicamente.
En el segundo caso, las ofertas se revelan oralmente en el acto y el postor cuya oferta no es superada por ninguna otra durante todo el tiempo en el que arden tres velas, cada una de las cuales se consume en aproximadamente un minuto, gana el concurso.
El tercer método se utiliza únicamente para la venta de artículos de escaso valor, antigüedades u obras de arte para coleccionistas.

Subasta de inmuebles sin encantamiento
En la venta sin encantamiento, las ofertas de compra deberán presentarse en sobre cerrado dirigido a la Sección de Ejecución Inmobiliaria del Juzgado competente o al profesional delegado siguiendo los tiempos y métodos ilustrados en la orden o en el aviso de venta y establecidos por la ley y por el propio Juzgado.

La oferta de sello debe contener los datos personales completos de la persona física a quien se registrará la propiedad (no es posible registrar la propiedad a una persona que no sea la que firma la oferta), quien también tendrá la obligación de ser presente en la audiencia establecida para la venta.

En cambio, las empresas deben especificar el nombre o razón social, el número de registro en el Registro Mercantil, el domicilio social y el nombre del representante legal.

Datos de oferta obligatorios

A continuación, la oferta debe contener los datos identificativos del bien, la contraprestación ofrecida (que nunca podrá ser inferior al precio mínimo, bajo pena de exclusión), los métodos y condiciones de pago y finalmente la declaración de haber leído el informe pericial. estimar.

El depósito

En la venta con encantamiento, es necesario pagar un depósito equivalente al 10% del precio básico de subasta dentro de los tiempos y en la forma que establezca el Juzgado competente y las ofertas no son efectivas si no exceden el precio base o la oferta anterior en la medida indicada.

Las ofertas deben presentarse personalmente oa través de un responsable con poder especial depositándolas en el registro o en el despacho del profesional.

La contraprestación deberá pagarse dentro de los sesenta días siguientes a la adjudicación mediante giro bancario.

Además del precio de remate, solo se pagan impuestos (IVA o impuesto de matriculación) con los beneficios legales (primera vivienda, agricultor, etc.). Una vez que se ha pagado el saldo, también se produce la transferencia de propiedad.

Condiciones Casa comprada en subasta

La venta tiene lugar en el estado de hecho y de derecho en el que se encuentra la mercancía: la presencia de cualquier defecto, aunque oculto y no informado en la tasación, no puede dar lugar a indemnización, indemnización o rebaja de precio, habiéndose tenido en cuenta en la tasación. de activos (salvo mala fe del perito).

En caso de impago del precio dentro del plazo establecido, el adjudicatario será declarado destituido del derecho a obtener la transmisión de la propiedad, perderá la fianza abonada y además estará obligado a pagar la diferencia entre el precio de adjudicación de la subasta en la que participó y la venta de la siguiente subasta.

Venta judicial de viviendas o locales

El procedimiento de expropiación inmobiliaria consta de varias fases: se inicia con la escritura de embargo, promovida por acreedores con título ejecutivo, ejecutada mediante notificación y posterior transcripción en la Oficina Territorial.

Pasados ​​diez días desde el embargo, cualquier acreedor competidor con título exigible puede presentar una solicitud de venta con un recurso de apelación para ser presentado en el registro.

Recibida la solicitud de venta, el Juez de Ejecución fija una audiencia para la audiencia de las partes, a la que también asisten los demás acreedores registrados que aún no han intervenido, quienes deben ser notificados de la expropiación en curso.

Luego de la estimación del valor (imprescindible para establecer el precio base), el juez establece los términos de la subasta y fija la fecha de la venta pública.

¿Puedo financiar la compra con una hipoteca?

Una de las preguntas más frecuentes es si es posible obtener financiación bancaria para participar en una subasta judicial. La respuesta es sí: varias entidades bancarias ofrecen productos específicos de mutuo hipotecario destinados a la adquisición en subasta (mutuo per acquisto all'asta). Sin embargo, el comprador debe tener en cuenta que el plazo para el pago del saldo es, por ley, de 60 días desde la adjudicación, por lo que es indispensable haber obtenido la pre-aprobación bancaria antes de presentar la oferta. La banca inscribirá la hipoteca directamente sobre el inmueble adjudicado, una vez emitido el decreto de transferencia por el Juez de Ejecución.

Ventajas fiscales: el "bonus primera vivienda" y la regla "precio-valor"

La compra en subasta judicial no penaliza fiscalmente al adjudicatario: existen importantes reducciones tributarias que se aplican exactamente igual que en una compraventa privada.

Bonus "Primera Vivienda" (agevolazione prima casa): quien cumpla los requisitos puede pagar el impuesto de registro al 2% en lugar del 9% ordinario, mientras que los impuestos hipotecario y catastral se reducen a tan solo 50 € cada uno. Si el vendedor-procedimiento está sujeto a IVA, el porcentaje se reduce al 4% de IVA (en vez del 10%), con los impuestos registral, hipotecario y catastral en cuantía fija de 200 € cada uno. Los requisitos principales son: que el inmueble pertenezca a una categoría catastral no lujosa (A/2, A/3, A/4, A/6, A/7 o A/11), que se ubique en el municipio de residencia (o traslado en 18 meses) o de trabajo del comprador, y que el adjudicatario no sea titular de otra vivienda adquirida con beneficios fiscales en el territorio nacional.

Para solicitar el beneficio, el adjudicatario debe presentar la declaración de requisitos antes del depósito del decreto de transferencia ante el profesional delegado. La Agencia Tributaria italiana ha aclarado expresamente, en su Resolución n. 38/E de 28-5-2021, que estas agevolaciones son plenamente aplicables en los casos de transferencia mediante resolución judicial.

Regla "Precio-Valor" (prezzo-valore): para personas físicas que no actúen en el ejercicio de una actividad comercial, el impuesto de registro proporcional se calcula sobre el valor catastral y no sobre el precio de adjudicación —normalmente muy inferior al valor de mercado—. El valor catastal se obtiene multiplicando la renta catastral, incrementada en un 5%, por un coeficiente de 110 (si es primera vivienda) o de 120 (en otros casos). Esto representa un ahorro fiscal adicional muy significativo.

¿Qué riesgos debe conocer el comprador?

Comprar en subasta judicial no es equivalente a una compraventa notarial ordinaria: la venta es forzosa, no existe un vendedor privado como tal y el inmueble se transfiere en el estado de hecho y de derecho en que se encuentra.

Deudas de comunidad de propietarios: es uno de los riesgos más subestimados. Conforme al art. 63, párrafo 4.º, de las Disposiciones de Aplicación del Código Civil italiano, el adjudicatario puede ser llamado a responder solidariamente de los gastos de comunidad impagados por el propietario anterior correspondientes a los dos años anteriores a la compra. La perizia de estima debe informar obligatoriamente sobre este extremo (art. 173 de las Disposiciones de Aplicación del Código de Procedimiento Civil), pero conviene verificarlo directamente con el administrador de la comunidad antes de ofertar.

Vicios ocultos y abusivismo constructivo: la venta en sede de ejecución forzada excluye, como regla general, cualquier acción por vicios ocultos, conforme al art. 2922, párrafo 1.º, del Código Civil italiano. Igualmente, la existencia de irregularidades urbanísticas o construcciones no autorizadas tampoco genera derecho a indemnización. Es por ello fundamental leer con atención la relación pericial de estima (relazione di stima) que el perito judicial elabora sobre el bien.

Ocupantes: si el inmueble está ocupado por el ejecutado o su familia, la orden de liberación solo se emite por el juez en el momento del decreto de transferencia (art. 586 c.p.c.). Si en cambio está ocupado por terceros sin título oponible al procedimiento, la liberación puede ordenarse ya en el momento del auto de venta. En ambos casos, el decreto de transferencia constituye título ejecutivo para el lanzamiento.

El decreto de transferencia: la escritura de propiedad de la subasta

El momento clave del proceso es el decreto de transferencia (decreto di trasferimento), pronunciado por el Juez de Ejecución conforme al art. 586 del Código de Procedimiento Civil una vez verificado el pago íntegro del precio. Este decreto:

• transfiere la propiedad al adjudicatario con eficacia erga omnes;
• ordena la cancelación de todas las hipotecas inscritas y las transcripciones de embargos anteriores a la transcripción del embargo que originó la ejecución;
• contiene la intimación al deudor o al custodio para liberar el inmueble;
• constituye título para la inscripción registral de la transmisión (art. 2643, n. 6, del Código Civil) y título ejecutivo para el lanzamiento.

El profesional delegado (notario, abogado o auditor) que conduce la venta prepara la minuta del decreto y la remite sin demora al Juez de Ejecución, quien se reserva en todo caso la pronuncia del mismo.

¿Dónde encontrar subastas judiciales en Italia?

La búsqueda de subastas se ha simplificado gracias al Portale delle Vendite Pubbliche (PVP), el portal electrónico oficial del Ministerio de Justicia italiano, donde se publican obligatoriamente todos los avisos de venta de inmuebles con valor superior a 25.000 €. Además, los edictos se publican en periódicos de difusión nacional con al menos 45 días de antelación respecto al plazo de presentación de ofertas. Cada aviso incluye la copia de la resolución judicial, la relación de estima y las condiciones específicas de participación fijadas por cada Tribunal.

Checklist antes de presentar una oferta

• Obtener y leer íntegramente la relación pericial de estima (perizia di stima).
• Verificar cargas hipotecarias y transcripciones en el Registro de la Propiedad.
• Comprobar el estado de las deudas comunitarias de los últimos dos años con el administrador.
• Visitar el inmueble (el custodio judicial debe facilitar el acceso a los potenciales compradores).
• Tener preparada la caución equivalente al 10 % del precio base de subasta.
• Obtener la pre-aprobación bancaria si se prevé financiación hipotecaria.
• Verificar si se reúnen los requisitos para el bonus prima casa y comunicarlo antes del decreto de transferencia.
• Consultar con un abogado especialista para valorar la conveniencia global de la operación.